2021年楼市基本面经历了“冰火两重天”房企销售大涨

2021年，全国房地产行业发生了可谓“前所未见”的巨变，包括众所周知的“三条红线”、楼市迎来“史上最严调控”（贷款“二集中”、预售资金监管、二手房参考价格等）、房企连续雷雨、加码房产税改革试点文件……

从整体来看，2021年楼市基本面经历了“冰火两重天”：

上半年，房地产企业销售大幅上涨，土地收购热情；

下半年，销售、土地拍卖、融资等“一秒过冬”。

进入12月，政策领域频频播出。以“房住不炒”的定位，中央政治局会议首先提出：

受本市推动房地产市场“良性循环”、“支持商品房市场更好满足购房者合理住房需求”等政策影响，业内人士和专家表示PC28有官网吗？，预计今年上半年成交将保持相对稳定。 2022年，市场有望缓慢复苏。

而临近年末，A股市场房地产板块及多个上下游板块近期连续强势反弹：

12月21日，房地产板块设置涨停。其中，房地产开发、房地产服务、装饰建材、装配式建筑等上下游板块多达40只个股，嘉凯市连续3个板。（下图为21日地产板块涨停）

对于房地产板块全面爆发，有机构指出，随着金融风险逐步化解，房地产板块估值恢复有望继续。中金公司建议投资者择机布局优质龙头企业。

A股房地产板块的持续复苏，也有利于整个行业信心的恢复。接下来，本文还将综合太平洋证券、银河证券、山西证券对房地产市场的判断，展望2022年的房地产市场。

太平洋证券：再见，旧时光

1、经济适用房占比或将大幅提升

中央经济工作会议上提到：

“要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加强预期引导，探索新的发展模式，坚持租购并举，加快发展长租住房市场，促进建设支持商品房市场，更好地满足市场需求。购房者合理的住房需求将促进城市政策对房地产行业的良性循环和健康发展。”

什么是新的发展模式？报告中，太平洋证券回顾了2018年6月5日深圳新的“房改”，提到住房分为三类：

第一类是市场商品房，约占40%；第二类是政策性保障房，约占40%；第三类是公租房加拿大28群吧！，约占20%。

太平洋证券认为：

深圳的模式可能是“十四五”期间探索房地产新模式的方向。后续保障性住房在整个房地产市场的份额可能会大幅提升，可能会形成只需要依靠保障性住房的模式。

2、新一轮房产税试点或即将实施

近日，全国人大网站发布了两份文件。这是政府首次从征税对象、征收原则、征收方式、试点地区等方面对房地产税改革试点进行解读。

对于房地产税改革试点的两份重量级文件，中央财经大学财税学院温教授：

莱城

全国人大网发布的消息传递了两个值得关注的重大信号。

一是房地产税虽然复杂，但国家继续推进房地产税改革的决心没有变；

二是市场预期。国家在推进房地产税改革方面一直持谨慎态度，先行先试，后实施；

而且，五年内，房产税不会对房地产市场产生重大影响，也就是说有五年的缓冲时间。

太平洋证券在报告中指出：

房产税出来之前对销售的影响会比较大，因为这个窗口期老百姓的观望情绪比较重，可能希望等到税率和免税区完全落实好在决定是否买房之前。

3、 调控政策大概率不会进一步收紧

房地产市场经历了上述“史上最严调控”后，临近年末，政策频频“覆盖”。在“住、住、不炒”的总基调下，政治局会议和高层开始安抚市场。.

展望2022年，太平洋证券指出：

2022 年国家层面的房地产政策不太可能大幅放松。我们可以预期的宽松政策可能主要集中在“不同城市的政策”上。当前的政策环境可能更像是2018年底而不是2008年底。

对于2022年房地产行业的判断，太平洋证券也提到：

1、“准成屋销售或成趋势”；

2、“城投大规模征地，轻资产代建模式或成发展方向”；

3、 "行业清仓继续";

4、“民营房地产企业或将逐步信贷债市”等。

推出

银河证券：2022年房地产新周期的起点

日前，银河证券研究院在一份报告中表示，我们认为2022年是房地产新周期的起点官方:做好房地产税试点准备工作，其特点是波动性降低、时间更长、城市分化：

1、 销量恢复尚需时日，预计明年二季度企稳

报告称，基本面尚未见底，考虑到：

1）房企信用风险事件提振购房者观望情绪；

2） 征地和新建薄弱，供给不足；

3） 房产税试点细则的出台，短期对市场情绪有一定影响；

买房子

银河证券表示，我们认为上述问题的消化和改变需要时间，销售量的恢复也需要时间。明年二季度有望企稳。

2、完全修复是确定性和连续性的

银河证券报告指出，2021年1-11月竣工面积将增长16.2%，5月以来竣工增速为10.1%、66.@ >6%, 25.7%, 28.4%, 1.0%, -20.6%, 15.4%, 已完成并在2022年修复具有确定性和连续性，但强度可能会弱于2021年。

3、房地产融资的“黑暗时刻”已经过去

经过

2012年，在“三条红线”和房地产贷款集中管理的双重压力下，2021年房地产企业资金链十分紧张，随着下半年销售转凉，本已紧张的流动性“使情况变得更糟”。

10月以来，高层领导在需求端发声：重点支持首套房和改善型住房抵押贷款需求，供应端：合理发放房地产开发贷款和并购贷款，支持合理正常融资。房地产公司。

银河证券表示：房地产融资“黑暗时刻”已经过去，明年上半年信贷分布将逐步回归合理水平，房地产企业整体流动性紧张将得到有效缓解。

政策方面，银河证券在报告中指出官方:做好房地产税试点准备工作，政策底部已经过去，暖风徐徐吹来。9月以来，房地产政策声明始终如一、温暖。我们认为政策的结束已经过去。今后政策的执行有以下几个方面：

1）“住、住、不炒”的基调不变，“大放水”风貌难再现；

2） 在首付比例、利率、购房规则等方面，加强对首套、改善房或一城一策的信贷支持；

3） 加强融资支持；

房企

4） 各地都有更大的政策调整自主权。未来，“限增”与“限降”并行，“调控”与“调整”并行。

山西证券：政策维稳持续洗牌 关注领导

山西证券表示：

2022年房地产行业相关政策有望适度宽松；

2022年，房地产企业融资环境将有所改善，但在销量下滑、银行开发贷款整体吃紧的背景下，企业资金仍将保持偏紧平衡；

行业将继续洗牌，国企、国房公司的资本和品牌优势将继续强化加拿大28微信群全，市场份额将继续提升；而民营房企由于资金紧张将继续下滑。

对于房地产税制改革试点，山西证券在研究报告中指出：

短期内，试点城市的市场交易将受到一定影响，房价也将出现阶段性回调。但为稳定市场波动，预计试点城市将出台对冲政策，促进合理住房需求释放。

可能的

同时，在综合评估首批城市试点效果、总结经验后，试点范围有望逐步扩大。

中长期来看，房产税的影响是中性的。预期稳定后全天加拿大28群，开征房地产税有利于引导住房合理消费和资源有效利用，促进房地产市场平稳健康运行。

结束语

展望2022年，随着政策宽松，楼市低迷有望小幅改善：

一方面，房地产市场注重稳定，促进需求正常释放。

个人按揭贷款新增额度有望同比增加PC蛋蛋群玩家群吧，贷款审批速度加快，按揭利率可能结构性调整，重点满足首套房和改善需求，促进贷款正常释放购房的刚性需求。

另一方面，政策支撑而非刺激，房地产市场观望气氛依然浓厚，行业基本面仍面临下行压力。

同时，商品房可能面临供不应求的局面，成交增速难以大幅回升。

参考资料：

太平洋证券《2022年房地产行业十大判断：再见，旧时光》

银河证券《2022年地产行业年度投资策略：新旧周期切换，储能在底部演进》

山西证券《2022年房地产投资策略：稳政策、持续洗牌、聚焦龙头》