山东10年房价折损一半乳山银滩仍为了海景不后悔

21世纪经济报道记者 孔海丽 威海报道

午后的阳光下，北方的海滨小镇安静而宽敞。

2月4日是农历正月十四。 钱文华夫妇驱车近1000公里，从浙江杭州来到山东乳山银滩。6万拿下一套海景房，将乘车回杭州过元宵节。

如今PC蛋蛋信誉群！！，这套海景别墅的市场价仅约160万元，跌幅近70%。 同一个小区，即使是带装修的独栋，业主的报价也不过270万元。

10年时间，乳山银滩房价跌一半的情况屡见不鲜。

那些被“低价看房团”吸引的老人被花式营销“洗脑”，以8000元/平方米甚至12000元/平方米买下新房，立马陷入“抢购”买房当天买房“亏60%”陷阱。

像钱文华这样为了看海景还不后悔买房、不缺钱的商人毕竟凤毛麟角。 在威海这个偏远的海滨小镇，单价低于1000元，甚至低于总价的房子很容易找到。 10万元可以轻松买到小户型或带露台的阁楼。

不过，“乳山二手房均价跌破1000元”上热搜的现象并不主流。 事实上，银滩二手房真实均价普遍在3000-4000元水平。

如此极端的新房与二手房差价在国内实属罕见，但银滩的魔幻与撕裂不止于此：

房子比人多，中介比业主多，买家全是外国人，人均2套以上海景房，买后难卖，淡季只有几户人家住一栋楼，而且大多数小区冬天没有暖气、大多数人都是“赶集看”后买东西。 年轻人除了卖房几乎没有任何就业机会，但仍有一批年轻人因“海边鹤岗”的美誉来这里低价买房。 或租房子实现居住或“平躺”的愿望。

“银滩最缺的就是房子和房产中介。” 在当地生活了15年，现在做民宿生意的齐武东说。

南北宽3公里，东西长21公里的银滩，号称“200个社区，10万间房屋”。 大大小小的中介机构有1000多家，中介机构的大部分收入不靠中介费。 ，那些做大生意的几乎都是靠“低价收房，高价转卖”的模式。

记者在此采访期间，很难听清威海口音。 世界各地的人因为不同的原因在不同的季节停留，北京、上海、内蒙、天津、东北、浙江、河南的湖南、山西的……每个人都有故事。

冬天的海边真的很冷清，但那些或被动或主动留在银滩养老的老人，和正在为灵魂寻找栖身之所的年轻人，很容易开口说话。

他们有着大城市所没有的轻松感，在空旷的海边或人烟稀少的马路边，他们愿意与记者分享他们为什么来，为什么留下，这个地方如何改变了他们的故事和汽车。

冬天的银滩海滩相当冷清。摄影/孔海丽

二手房跌破1000元？

兔年春节刚过，李向红将一套预期价值36万元的房子调整到32万元，却遭到熟悉中介的批评，“我手里还有一套同类型的房子，但26万元还没卖。” ，你的价格还是偏高的。”

8年前，来自河南的李向红，通过妹妹介绍的中介，在银滩一个看海的“一线”小区买了一套三楼的二手房。 ，我后来做了精装修。

随着年纪大了，腰也不太好了，4年后，她在同一个小区买了一套一楼带四合院的房子，均价6000多。

几年前，李向红三楼的房子挂牌价36万元，但至今未售出。

“然后我在高点买了两套房子。” 李向红回头一看，觉得自己涨价一点也没错。 她希望在经济恢复正常后，银滩房子或许能在2023年回房回血。

但她的想法可能是徒劳的。

做了13年房产中介的赵龙江如实说：“银滩的二手房价格基本上看谁更急着花钱。”

网上流传的“乳山部分海景房均价已跌破1000元”，准确的说是指银滩。

如果把山东省地图看成一个动物的形状，银滩就位于“动物”的河口，距乳山市老城区13公里，距威海市区90公里。

2001年以来，银滩地产开足马力运行，大量住宅区密集出现。 在距离大海3公里的陆地上，近200个居民区已经人满为患。 用当地人的话来说，“银滩不过是一栋房子”。

银滩一个“一线”海景小区，房子密密麻麻，只是银滩的“九牛一毛”。摄影/孔海丽

凡是来到这里的人，都会在短时间内对“一线、二线、三线”这个词耳熟能详：按照离海滩的远近，小区由近到远，第一层一公里为“一线住宅”，依此类推。 “二线房”和“三线房”。

在银滩，每平米1000元以下的房子并不少见。 大多是顶层公寓，装修简单。

仅链家APP显示，单价1000元以下的房源就有15套，全部为顶层公寓，多个小区为“一线房源”，文案称“数以万计的人拥有一个家”海”。 但是，仔细观察就会发现，标注的总面积包括露台面积。

经纪人赵龙江说：“单价在1000元以下的房子需要慎重选择，位置离中心沙滩区较远，也有漏水的风险。” 之后，他又向记者推荐了手上的另一套房子。

赵龙江推荐的房子也是“一线房子”。 小区紧邻银滩标志性场所“大拇指广场”。 2009年报价26万元，折合单价3561元/平方米。 但他压根没提，这房子没有保温层，冬天的保暖性比较差。

目前，3000-4000元是银滩二手房的均价，多层楼的二三层，以及带电梯的高层，基本都在这个价位。

带有中央供暖系统的较新房屋价格更高。

“那栋没有电梯的老房子4、5层单价能卖到2000多元，6层和阁楼基本没人要。” 另一位中介说。

事实上，与李向红“高点买入”的经历类似，银滩的很多海景房都是“出道高峰期”。

以住户较多的“临水屋”为例。 2009年新推出时，离海不到50米的第一排房子卖到8800元一平方米。 是的，现在卖 4000 多。”

据赵龙江回忆，北京的一位阿姨让他买一套“临水房”的海景房。 她卖了 6 套。 接下来的几年，阿姨买的低层房子，单价3000元。 带电梯的高层单位单价不到2000元。 “我损失了很多钱。”

留下来，不能留下来的外国人

银滩“炒房”是没有前途的。 不要指望你买的房子会“升值”。

老外来银滩买房，都喜欢离海近一些，能看到海的房子。

由于沙质细软，人口稀少，外地人来到银滩很容易形成“安静、空气好、健康”的第一印象。

农历正月初十三，21世纪经济报道记者在大拇指广场偶遇一对来自北京的老夫妻。 没有，我们俩到现在都没有‘太阳’。”游海淀说，他们2006年在银滩买了房，这些年没来过冬天，只在夏天来过。

冬天，银滩广阔的沙滩上人并不多。 Thumb Square是标志性建筑，偶尔会有老人走过。

银滩地标建筑“大拇指广场”，正月行人稀少。摄影/孔海丽

连日来，当地一位开发商在拇指广​​场附近的海滩上举办了一场“嘉年华”活动。 人造滑雪场和工作人员不到10人。

活动主办方模仿其他城市一排排的“大排档”，无论是“红柳串”、“狗不理包子”，还是“长沙大肠”，都没有人光顾，连摊主都没有光顾放弃。 商业。

遇到张草原时，他正推着自行车，沿着环海路快步走着。 来自内蒙古包头的张草原说，七八年前，他在“二线”“滨海明珠”买了房。 平方米精装修二手房，“为了离海更近一些”。

像张草原这样，手上有两套或以上银滩海景房的外地人不在少数。 一些钱多的外地人只卖几套海景房。

但是当地没有人住得离海那么近。

“我住在海边，有风湿病。” 威海当地一位网约车司机在去银滩的路上用威海话劝记者，“为什么不在银滩买房？有钱买个市区不是很好吗？”

他说，当地人都知道夏天海边特别潮湿，低层的房子经常“长头发”，衣服根本晒不干。

居住在乳山老城区的当地人也表示，当地人买房时会选择离海较远、商业设施便利的市中心。

大量外地人在海边购房后，受季节、距离、交通等因素影响，每年7-9月的夏季只来银滩一到两周，而很多人们甚至几年都不会来这里。 后退。

去银滩交通不方便？ 坐飞机去威海机场的话，机场到乳山的直达大巴经过近两年的停运，也没有恢复。 只能乘坐公交车向北行驶50多公里到达威海市区，再乘坐汽车向南行驶120公里到达乳山； 如果从威海机场打车到银滩，路程约80公里，过路费200多元； 坐火车的话，一般需要在威海站坐火车，然后每天早上9点20分从威海换乘火车到乳山火车站，继续打车到银滩。

从威海机场出来，经过的地方几乎都是山村，一路上没有什么显眼的建筑。 沿着银津大道走进乳山界，映入眼帘的是崭新而空旷的建筑，点缀着一些因拆迁而废弃的平房。

在银滩，几乎看不到出租车和网约车，所以很多来银滩的游客都是自驾，还有在银滩买房坐旅游车不方便自驾的外地人来银滩。 海滩将不那么频繁。

淡季的银滩，入住率极低。 冬季，非供暖小区只有不到3户的零星住户，高层住宅入住率连3%都达不到。

2月4日晚7时30分，银潭“一线”建筑仅一栋被点亮。摄影/孔海丽

之所以多次提到“无供暖小区”，是因为银滩的供暖问题由来已久。

作为北方乡镇，银滩大部分小区冬天没有集中供暖。 集中供暖的小区屈指可数：别墅、山水人家、山海民生、颐和园、碧海华亭北区等。

冬天住在银滩，主要取暖方式是燃气壁挂炉，冬天取暖费用在3000元左右； 住不久的家庭，取暖基本靠空调、电热毯、小太阳。

据多位银滩居民解释，银滩没有集中供暖的原因是入住率不达标，冬季大部分小区入住率不到10%。 负循环。

旅游人群的短期停留，并不能带动银滩楼市回血。 当地由于工商业等产业匮乏，也无法解决年轻人的就业问题。 “房子比人多得多。” 再加上没有人口自然流入PC蛋蛋QQ群哪里找呢？，卖房难租，对房价没有支撑。

在银滩，商业设施匮乏的一个形象是“买东西要靠赶集”。 周边虽然有几家超市，但大部分生活用品都需要在流动市场购买。

张草原家墙上的一幅挂画上，挂着一张“银滩市集清单”：以农历尾数为准，“一六”是常家庄和小陶家集市，“二七”是宫市。 . 家庄、海阳的菜市场，“三九”就是贡家鸡……物价很便宜，芹菜1元/斤，青椒1.5元/斤，白萝卜1元/斤。

附近只有几家餐馆。 正月十四早上7点，记者打开某外卖平台显示，5公里范围内只有2家早餐店有外卖哪里找PC蛋蛋官网！，且需要9点后送餐。时钟，最早交货时间是9:40。

煎饼店的天津阿姨说，记者当天早上只有一份外卖订单。 正月十五以后，每天的外卖订单都能有十几单。

不过，几乎所有人都提到了预计2023年底开通的莱蓉高铁，也有不少人提到“海阳核能供热将解决银滩供暖问题”。 或许未来随着基础设施的完善，银滩的“空城”问题也会得到一定程度的改善。

“一千零一”中介

银滩留不住年轻人。 如果他们想留在当地，他们可以选择的传统职业是房产中介。

某一线海景小区的主干道上，每隔20米就会竖起一块显眼的红色广告牌，半米高的字体写着“收房当天发放现金”，旁边还有一个附上电话号码，旁边有简短说明。 发布近30个楼盘，标注小区、卖点、楼层等信息，红色字体总价多在10万至30万元之间。

小区随处可见房产中介广告牌。摄影/孔海丽

这些房产中介有的是以工作室的形式，有合伙人，有的是“一个人就是一个品牌”。

很多在当地居住了10年左右的老外，从来没有跟中介做过广告，但如果有人问起，那里有很多房子可以出售和出租。 在餐厅吃饭时，一位保洁阿姨将自己的房子卖给了记者。

反倒是类似于“链家”的品牌中介，在当地的知名度并不高。 人们习惯于询问他们认识的人是否有房屋清单。

赵龙江的中介品牌已经达到了中等规模。

十多年前，他从东北来到银滩做房地产销售，正赶上银滩房地产业的繁荣，顺理成章地做起了中介生意。

银滩的房产中介没有固定的服务费率，一个单位可以赚到3000-5000元左右。 这也是全国少有的“卖家承担中介费”的城市，因为急着卖的房子太多，买家却难找。

但大部分中介机构并没有靠这笔中介费赚钱，他们的利润大部分来自于“低买高卖”。

一些老外被“免费看房团”吸引到银滩后，一时冲动下单。 买了高价新房后，无法跟家人交代，又因为路途遥远，不方便去银滩度假，或者多年后急需。 如果用钱，你会选择低价卖掉房子。

据赵龙江介绍，以不超过10万元的价格买房，加价几万元，再卖给“接盘人”，是主要的赚钱方式。 前几年6万拿下一套海景房，周转快的时候，只用三个月就能赚到几十万。

与赵龙江相比，来自山东枣庄的齐武东走了另一条路。 十五年前，他来到银滩做物业工作，后留在那里。 随着对附近房屋的了解越来越多，我开始以低价向空置业主出租房屋作为寄宿家庭。 一年到头只要有人住一个月，就可以把费用还回来。 夏季旺季，民宿的入住率基本不用担心。

在多次遇到急于低价卖房的人后，齐武东开始筹资接受低价房。 毛坯房简单装修成本不高，一般用于寄宿家庭。 如果有人愿意购买它们，他们可以转卖它们发大财。

刘义和清楚地记得，2021年，她认识的中介想以12万元的价格接手她10年前用14万元买的房子，被她拒绝了。 不久后，她在小区看到了和她同类型的房子。 房子以26万元的价格卖给了一个新人。

然而，银滩房地产市场近年来“一跌再跌”，中介收房转卖的模式已经失效，部分房屋收房后卖不出去。 鉴于银滩总价偏低，有中介称房子被握在手里，甚至亏了10万元才卖。

赵龙江透露，他现在手里有50多套房子。 “要不是这几年银滩楼市不景气，现在也该赚钱关山了。”

目前，无论是中介还是急于卖房的业主，都表示现在是银滩买房最合适的时机，“反正现在是楼价最合适的时候”过去几年最低。”

开往银滩的验房车

熟悉银滩的人都对“免费看房旅行团”有所了解。 热心的尤海典和刘义和都亲切地提醒记者：“买房不要跟验房团，更不要去新房售楼处，冬天还在市场上发各种宣传单。”

他们所说的“银滩验房团”，主要针对老年人，尤其是拿退休工资的老年人。

当地有一定数量的新房，就是这样卖的。 在许多城市设立办事处，经常以“200元参加银滩海景三日游团，免费看房”为噱头，吸引城镇退休职工参与活动。 老人决定上车的那一刻，就是“买房之旅”的开始。

徐玉萍，55岁，湖南长沙人，个体户，具有相当的投资头脑，家庭生活条件较好。 2018年8月，她在长沙韶山路购物时，被派发几张传单，上面写着：“长沙-威海银滩每周五上门考察采购，200元/人，餐饮由开发商安排。”对于整个过程。” ，住房。”

银滩开发商在各地派发的“传单”。受访者供图

当时，房地产市场还比较火热，周围人在各地投资海景房的案例也勾起了许玉萍的向往。 她想，还是去现场看看，合适不合适再做决定。

临走时，女儿再三嘱咐她：“你看看吧，买不起，有什么想法就回来，我们一起商量决定。”

答应了女儿的许玉萍坐上了开往银滩的大巴车。 车上有导游，每位看房的爷爷阿姨都有售货员服务，全程气氛很愉快。 许玉萍并不知道，这一趟旅程已经是洗脑的开始，那些在银滩海景房的甜言蜜语和夸奖，都在督察们的脑海里起到了埋下伏笔的作用。

大巴直接开到银滩的Thumb Plaza，在售货员的陪同下，看着银滩的旅游人群，没机会和当地人聊天。

紧接着，徐玉平和其他几个坐公交车的观摩团被拉到了售楼处，“我差点被一个秦姓经理扶进售楼处，进去后被围起来，不让进出。”

售楼处，秦经理一直盯着徐玉萍，让她没有机会和其他人交流。

台上，售货员滔滔不绝地说着银滩海景房的好处，“空气中含有负氧离子，来这里身体好”、“银滩的沙子含磁量极含量高，而且含有多种对人体有益的矿物质。” 以此类推，不断重复。

对于许玉萍这样看重投资价值的验房师，销售人员承诺“交房后退租，每套房月租金可达数千元”。 他们还称，开发商在全国多地都有房产。 异地项目免费停留28天，体验不一样的风土人情。

当然，这些承诺都是口头的，不会体现在书面合同中。

人们不断敲锣祝贺“xxx买了房子”，气氛十分热烈。 许玉萍的买房意图比较明显，在销售过程中全程都是微笑着跟她打招呼，但一些气场不强、不想买房的验房员却遇到了销售人员的“恶语”。

据徐玉平回忆，他们的车上有不少老人，都是当场交押金的。 如果实在没钱，开发商当场给你贷款，验房师打个借条就可以了。

交了15万元定金买房的许玉萍并不知道，当时银滩二手房均价在4000元左右，而她买的40平米公寓，在2017年花了35万元。合计，单价达到8700多元。

交了高额定金后，老年购房者后悔的余地不大。 签订合同并支付尾款似乎顺理成章，很少有老人有机会仔细核对合同中的每一条条款。

显然，销售人员同意交出精装的房子。 在后来的沟通中，开发商要求许玉萍加收3.5万元的装修费，但力气比较大的许玉萍拒绝了。 2020年，业务员还联系过许玉萍，让她介绍买房的客户，并承诺给予一定的回扣，但了解过银滩楼市的许玉萍没有同意。

2021年夏天，许玉萍带着女儿买房，坐火车到威海站，再从威海站转乘火车到乳山市，再打车到银滩。

当年买房的时候，好像坐公交不一会儿就到了大拇指广场； 接手房子后，许玉萍和女儿想从大拇指广场步行回楼盘。 手机地图搜索显示，她的新家距离大拇指广场11.6公里。 大约需要 2 小时 45 分钟。

目前，许玉萍所购房屋单价8700多元，二手房市场价3500元左右。

很多留在银滩的老人和买了房没住银滩的老人都有和许玉萍一样的经历，而且每年夏天开往银滩的大巴都不停。

天津的高世峰阿姨最初是通过公交考察团来到银滩的，但她已经和自己达成了和解，“价格高一点就高一点，这里环境一直都很好，我喜欢住这里。 ”

高士峰说，她后来开始卖烙饼和水果，还买了一套小前屋，现在还做起了租房中介业务，需要租房子可以找她。

钱文华也是与自己和解的人之一。 他来这里装修独栋别墅，从中介那里租了一套海边的房子，年租金不超过4500元。 现在，回来住这里，专心装修。

事实上，喜欢住在银滩的老人并不在少数。 尽管银滩不适合冬天居住，但他们的言语中依然充满了喜悦和赞赏。

张草原说，他每年5月后都会来银滩，一直在内蒙古待到10月初。 2022年，他甚至还会在银滩过冬。 他说自己“每逢集市必去，喜欢这里的绿化和环境”。

这些老人也很热情。 说起他们的海景房，就热情邀请他们到家里坐坐。

追梦的年轻人

随着“海边的鹤岗”逐渐被更多人所熟知PC蛋蛋靠谱群，银滩也以极低的房租和房价迎来了一批追逐“安居”或“安居”梦想的年轻人。

林芝士就是其中之一。 他告诉记者：“银滩的房子没必要买，租了一套，5月1号住到11号，天天玩玩，国庆过后就去青岛打工，找点事这包括食物和住房。” 三年半的时间，林志石过着“半年玩，半年躺”的生活。

青松也是其中之一。 他是土生土长的北京人，今年36岁，曾在北京从事游戏相关工作，月薪2万多。

在北京买房有了一些积蓄后，青松开始追求另一种生活状态。 30岁辞职后，青松开始游历。 这种“平躺”的生活，他已经过了5年多。

2021年，青松关注到知名度很高的银滩，查了很多资料，“银滩房价怎么样，房租这么便宜，中介靠不靠谱，生活方便不方便。” 经历过后PC蛋蛋群吧，2022年夏天，他决定在银滩的一处长租屋安家落户。

但青松并不是“颓废主义”。 来到银滩之后，除了走沙滩、赶海、抓虾、吃生蚝、吃海鲜、赶集、和朋友聚会，他还会在短视频平台上晒一些自己拍的视频。

视频是零基础，但是很用心。 有他自己总结的“银滩旅行生活攻略”，有他在日常生活中遇到的一些有趣的人，有免费为粉丝寻找低价出租屋。

在拍摄视频的第一个月，青松的浏览量就达到了 125,000 次。 几个月后，他在短视频平台上也有了五位数的粉丝，还有人“催他更新”。 很多刚来银滩和即将来银滩的年轻人都会找青松帮忙租房子。 他也很乐于助人，帮忙找房子一分钱也不收。

During this process, more and more friends gathered around Qingsong, and there were also friends from far away through the Internet. There were only two WeChat groups with 500 people, and the number of the third group increased rapidly.

The WeChat group is very lively. Young people will open up and talk about life in Yintan and their attitude towards "laying flat".

They can be roughly divided into two categories. One group hopes to simply "let go" and live a truly "leisurely leisurely" life. They may rent a house for a few thousand yuan for a year, or they may rent a house for about 100,000 yuan. One can afford to buy a suite and live a real seaside life; the other is that the place of work is not restricted, "just a network cable is enough", and they come to Silver Beach to pursue lower living costs and a more relaxed atmosphere. These people's occupations Including e-sports, live broadcast, customer service and other network-related work.

Like most people, what Qingsong understands as "laying flat" is not to give up without trying in life, but "to have achieved success in the worldly sense, and to see thousands of flowers blooming." Give up excessive desires and seek the meaning of self inwardly.

"You have to stand up before you can lie down." And "lay flat" does not mean "laying in bed all day long, eating junk food, playing games, and watching short videos." Young people who come to Silver Beach can also do cleaning , Delivery food, in a down-to-earth state, reduce material desires, and find your own comfortable state.

Qingsong sometimes helps fans to negotiate whether the annual rent is 3,500 or 4,500, until one day a fan friend bluntly says that he doesn't mind, it's better if it's more expensive, after all, it's a whole year's rent. Qingsong suddenly realized, yes, 3500 is not enough for a month's rent of his house in Beijing, as long as people feel happy.

Qingsong, who randomly interviews other people in the video, will also introduce friends who came to Yintan to do Douyin live broadcast from scratch. They have achieved considerable revenue in a short period of time, and tell everyone that this kind of lifestyle is also very good. The important thing is to be comfortable and consistent.

Gao Shifeng said, regardless of the small size of Yintan, there are many stories. Find anyone, there are stories to talk about, and all kinds of things in the world are common here.

(In the text, Qian Wenhua, Zhao Longjiang, Li Xianghong, Zhang Grassland, Qi Wudong, You Haidian, Liu Yihe, Xu Yuping, Gao Shifeng, and Qing Song are pseudonyms)