谢逸枫：2月70城房价出炉三线城市仍处低谷徘徊期

文/谢一峰

今天，2月70城市房价出来了。国家统计局2月份一组70个城市的房价数据证实了笔者的判断是正确的，符合市场预期的趋势。也就是说，房价下降趋势有所放缓，同比增速下降趋势收窄，这意味着房价还没有见底，也没有全面回升。毫无疑问，当前短期房价继续下跌分化，并没有走出市场低谷的徘徊期。

部分城市取消和调整价格和签证限制，放宽限制和按揭购房政策，大部分城市的区域结构、产品结构、交易和网签滞后影响楼市分化中回暖：北京成交量反弹，新房价格1月份的跌势首次停止。2月份房价下跌趋势有所放缓。短期楼市的格局是一线上涨，二线稳定，三线下跌。大幅上涨的可能性非常低。

楼市分化加剧，三线城市仍处于低位。未来，城市分化将越来越明显，部分城市房价下跌是长期趋势。与1月份的小幅降温相比，说明市场复苏存在阻力。我们不应过于乐观和自信，政策放松将传导至市场。

部分城市火爆，但大部分城市的市场行情还在酝酿中，需要政策进一步消化和发酵。市场的压力点不在一二线城市，而在三四线城市。警惕三四线城市市场快速降温，容易影响当地土地交易和市场预期。

虽然一二线城市的楼市已经开始上涨，但三四线城市的房价依然不容乐观。随着政策的回暖，2月楼市整体处于复苏通道。不过，随着近期疫情等不确定因素的加入，原本期待的“小阳春”行情再度摇摆不定。

鉴于当前房贷、税收、货币、购房等政策力度、区域和范围有限，根据新建商品房和二等住房价格环比走势和同比情况——2月手房，未来短期内基本可以排除报复性房价。反弹。值得注意的是，一线城市率先上涨，二线城市逐渐企稳，三线城市并未突破低谷。下降趋势保持不变。

70个城市的房价发布，证明了中国房价的五项不变规律。

一是一线城市房价先涨后跌。

二是房价易涨难跌。

三是房价上涨周期，比下跌周期长。

四是房价上涨速度，是下跌速度的数倍。

五是政策决定房价走势。

2月份广东广州、深圳、湛江、惠州环比小幅上涨。

除韶关外，广州、深圳、湛江、惠州2月份新建商品房销售价格环比均小幅上涨，其中广州上涨0.6%，深圳上涨0.4%。同比来看，广州、深圳、惠州同比均有不同程度的增长，韶关、湛江则略有下降。广州、惠州二手房环比和同比均增长，广州环比小幅上涨0.6%，同比3.8%年。其余三个城市同比和环比均有所下降。

2月份深圳二手房价格同比下降2.6%，比1月份下降1.5%，降幅扩大1.1%。值得注意的是，2月恰逢深圳出台二手房交易参考价格发布机制一周年。从过去一年的情况来看，机制出台以来，深圳二手房市场交易进入低谷。2月份数据显示，2月份深圳二手房环比下降0.2%。同比下降 2.6%。

2月份，广州一手房价连续两个月环比上涨。

更让人吃惊的是广州二手房价格的表现。来自70个城市的数据显示，广州二手市场经历了强烈的回调，从1月份环比下降0.2%到2月份环比增长0.6% . 壳牌最新公布的数据显示，今年2月以来，广州二手网上签名人数连续五周上升。

尤其是在本月的第一周，广州的二手房在线签约量约为2000套，接近去年8月的水平。今年2月是春节淡季，网上二手签名数量环比减少。春节过后，广州二手交易量开始呈现结构性增长。

2月份广州新建商品房价格环比上涨0.6%，同比上涨4.2%。这是今年广州房价的第二次上涨。继去年下半年8-12月“连跌”后，2022年初止跌反弹。值得注意的是，来自科瑞的数据显示，广州一手房均价2月突破4万+/㎡，创历史新高。从破3（2020年6月）到破4，广州只用了20个月。

一是从2022年2月新建商品住宅价格环比数据来看，下行趋势持续，城市分化，涨跌明显。未来一、二、三线城市房地产的基本格局将是一线向上、二线稳定、三线向下。总的来说，看看一线城市。房价率先上涨，市场率先回暖。

一是1月，一线城市新建商品房价格由2021年12月的下降0.1%转为上涨0.6%，其中北京、上海，广州和深圳分别上涨1.0%、0.6%、0.5%和0.5%。2月份，一线城市新建商品房价格环比0.5%，比1月份上涨0.6%，收窄0.1%。其中，北京、上海、广州和深圳分别上涨0.6%、0.5%、0.6%和0.4%。

二是1月份，二线城市新建商品房价格由2021年12月的下降0.3%转为上涨0.1%。2月份二线城市新建商品房价格环比上涨0.1%，涨幅与1月份持平。总体而言，二线城市的房价非常稳定。

三是1月份三线城市新建商品住宅房价环比下降0.2%，环比收窄0.1%。三线城市新建商品房价格呈下降趋势，但降幅收窄。2月份，三线城市新房价格环比下降0.3%，降幅环比扩大0.1%，表明住房三线城市房价尚未触底，处于房价上涨期。

2月份西安环比上涨1.0%，涨幅居首位。成都、南京、宁波、乌鲁木齐四市并列第二，增幅0.7%。北京、广州、重庆三市并列第三，增幅0.6%。上海以 0.5% 的增幅并列第四。南昌、杭州、昆明、无锡、深圳、惠州、湛江7个城市并列第五，增幅0.4%。

北海跌2.1%，跌幅排名第一。哈尔滨和南充以0.9%的跌幅并列第二。西宁、岳阳、温州三市并列第三，跌幅0.8%。合肥、平顶山、常德三市并列第四，跌幅0.7%。沉阳、锦州、牡丹江、安庆、济宁、大理六市并列第五，降幅0.6%。

一手房环比延续下行趋势。在去年高基数的基础上，同比增速回落。总体而言，房价已逐渐见底。其中，一线城市率先形成触底反弹，二线城市趋于企稳楼市分化中回暖：北京成交量反弹，三四线城市处于回暖期。

2月份，70个大中城市新建商品房价格环比平均下降0.13%，降幅较上月扩大0.09%。前一个月。一线城市继续上涨，平均涨幅0.53%，环比下降0.12个百分点；二线城市再次回到下跌区间，平均跌幅0.02%；三线城市 城市平均降幅0.30%，降幅比上月扩大0.09个百分点。

2022年2月，新建商品住宅价格环比下降0.13%，1月份为0.01%全天加拿大28群，连续4个月（2021年9-12月）下跌后最新加拿大28信誉群，下降转为下降。2月份同比增长1.2%，1月份为1.7%，涨幅收窄和扩大0.5%新房价格走弱，已经触底。涨幅继续收窄，表明市场整体仍然非常疲软。

二是从2022年2月新建商品住宅价格同比数据来看，下行趋势持续，城市分化，涨跌明显。未来一二三线城市的房地产基本格局将是一二三线城市。房价率先上涨，市场率先回暖。

一是1月份一线城市新建商品房房价同比上涨4.4%，涨幅与上月持平。2月份，一线城市新建商品房销售价格同比上涨4.4%，涨幅与上月持平。其中，北京、上海、广州和深圳同比分别上涨5.5%、4.1%、4.2%和3.8%。

二是1月份二线城市新建商品房房价同比上涨2.5%，涨幅环比回落0.3% . 2月，二线城市新建商品住宅同比增长2.1%，增速环比回落0.4%。

三是1月份三线城市新建商品住宅销售价格同比上涨0.5%，涨幅环比回落0.4%月。2月份，三线城市新建商品住宅销售价格由1月份的0.5%转为同比下降0.1%。值得注意的是，2月份三线城市首次出现同比下跌，说明三线城市房价非常冷。

2月份重庆同比上涨8.5%，涨幅居首位。银川市和西安市分别以6.8%和6.1%的涨幅位列二、三位。长沙6.0%，杭州6.0%，并列第四。北京、三亚、无锡等城市排名567，增幅5.5%、5.0%、4.9%。济南、广州、上海、南京以4.8%、4.2%、4.1%、4.1%的涨幅位列八九位，并列第十。

大理跌4.9%，跌幅排名第一。南充、秦皇岛和常德以4.1%和4.0、4.0%的降幅位居第二，并列第三。哈尔滨排名第四，下降 3.8%。北海、泸州、岳阳三市在五、中并列第六，跌幅分别为3.3%、3.3%、3.2%。太原和牡丹江以2.9、2.8%的跌幅位列七、第八。安庆和呼和浩特以1.9%和1.7%的跌幅位居第十。

2月份，70个大中城市新建商品住宅价格同比平均涨幅为1.15%，环比下降0.5%。一、二线城市价格保持同比上涨，分别上涨4.40%和2.11%PC官方，下跌0.03和0. 较上月增加 44 个百分点；三线城市率先进入下降区间，平均同比下降0.07%。

三、根据2022年2月新建商品住宅价格环比、同比、同比数据，70个城市整体房价仍处于下降趋势，但新房价格已经触底。

一是1月份，39个城市70个城市新建商品房价格环比下降11个，比2021年12月减少11个。同比下降20个城市，比上年多3个。 2021年12月。2月份，40个城市新建商品住房价格环比下降70个城市，24个城市同比下降。

二是1月份，28个城市70个城市新建商品房价格环比上涨，比2021年12月增加13个。同比增加50个城市全天加拿大28群！，低于3个城市。 2021年12月。 2月份，70个城市新建住房和商品房价格环比上涨的城市有27个，同比上涨的城市有46个。

三是1月份持平城市3个，比2021年12月减少2个。2月份环比持平城市3个。

四、从2022年2月二手房价格环比数据来看，未来一二三线城市房地产基本格局是一线上涨，第二层，落到第三层。总体而言，一线城市已进入触底反弹趋势，二三线城市尚未触底。值得注意的是，深圳是唯一下降的城市。

一是1月份一线城市二手房环比上涨0.1%，涨幅与上月持平。其中，北京和上海分别上涨0.5%和0.6%，广州和深圳。分别下降 0.2% 和 0.5%。2月一线城市二手房环比上涨0.5%，环比上涨0.4%，其中北京、上海、广州上涨< @0.7%、0.9%、0.6%，深圳下跌0.2%。

二是1月份二线城市二手房环比下降0.2%，降幅环比收窄0.1%。2月份，二手房环比下降0.3%，降幅环比扩大0.1%。

三是1月份三线城市二手住宅销售价格环比下降0.4%PC蛋蛋群哪里找呢？，降幅收窄0.1%。上个月。2月份，二手房销售价格同比下降1.3%，降幅环比上升0.6%。

二手房方面，环比下降趋势有所放缓。由于去年基数较高，同比增速有所收窄。总体而言，房价正在逐步触底反弹。其中，一线城市已摆脱下行趋势，二三四线城市处于回暖期。

2022年2月，二手房价格环比下降0.3%，1月份0.3%，连续7个月（2021年8月-2022年2月）下跌是平的。2月份同比下降0.3%，1月份同比上升0.3%，是房价同比首次由涨转跌。二手房价格环比下跌，表明市场尚未触底。同比首次下降，表明二手市场普遍处于下行通道，非常冷。

五是从2022年1月二手住宅价格同比数据来看，下行趋势持续，城市分化，涨跌明显。未来一二三线城市房地产的基本格局是一线上涨、二线放缓、三线下跌。总体来看，一线城市的房价是有目共睹的。先涨后涨，市场先回暖。

一是1月份一线城市二手房同比上涨4.1%，增速环比回落1.2%。2月份，一线城市二手房同比上涨3.5%，增速环比回落0.6%。其中，北京、上海和广州分别增长7.4%、2.3%和3.8%，深圳下降2.6%。

二是1月份二线城市二手房价格同比上涨1.0%，增速环比回落0.5%。2月份，二手房销售价格同比0.3%，涨幅比上月回落0.7%。

三是1月份三线二手房由上月持平转为同比下降0.7%。2月份，二手房同比下降1.3%，降幅环比扩大0.6%。

受二手房连续6个月环比下降的影响，同比增长无法持续。这是二手房价格指数自2015年10月以来的首次同比下降，也就是77个月以来的首次下降，市场压力确实比较大。

六、2022年2月二手房价格环比、同比城市涨跌幅数据显示，70个城市二手房价格总体仍处于下降趋势，二...手房价还没有达到市场底部。

一是1月份二手房价格环比下降70个城市55个，比2021年12月减少8个。同比下降30个城市，比2021年12月增加4个70年2月，57个城市二手房价格环比下降，39个城市同比下降。

二是1月二手房价格环比上涨10个城市，比2021年12月增加4个。同比上涨39个城市，比2021年12月减少24个。其中，10个城市二手房价格环比上涨，31个城市同比上涨。

三是1月份持平城市5个，比2021年12月增加4个。2月份环比持平城市3个。

七、从新房房价同比数据和房价上涨城市数量看，2月份70个城市房价仍处于下降趋势，但有迹象表明已经达到底端。随着货币、信贷、房贷、税收、购房等政策的调整，建议在典型的一二线城市先升后稳，可以考虑买房自住。需要。

目前，在三四线城市，不少地方都根据城市政策出台了相关新政策，如菏泽、赣州、佛山等地，降低首套房首付比例。今年全国房地产政策出台已达101次，与2021年同期的87次相比，增幅明显。与2021年1-2月房地产调控整体收紧相比，2022年楼市政策将呈现明显、全面的宽松迹象。

不少地方出现了非限购城市首套房20%首付政策。数据显示，2022年以来，房地产政策累计出台超过100次。截至3月15日，全国已有60多个城市出台了各项房地产政策。维护房地产资金链稳定，引进人才，出台住房补贴，落实二、三孩家庭购房优惠等政策，调整公积金政策，放宽落户限制。

八是一二线城市将率先走出低谷。2月，103个重点监测城市首套房贷款主流利率5.47%，二套房贷款利率5.75%，均较上月下降9个基点月。平均贷款期限为 38 天，比上月缩短 12 天。其中，103个城市中有87个城市住房贷款主流利率环比下降，比上月增加28个。

LPR下调包括一线城市在内的30个城市房贷利率5个基点。北京和上海的抵押贷款利率自 2020 年年中以来首次下降。房贷利率的降低和放贷的加速，将有效促进市场复苏。随着房贷逐步回暖，市场有望逐步企稳，一二线城市将率先走出低迷。

总体来看，目前一二三线楼市处于不对称复苏格局。一线城市新建和二手房价格进一步回升，二线城市呈现冷热不均趋势，三线城市首次同比下跌，仍然没有走出低谷。目前，需求端的信心尚未完全恢复。3月以来，部分城市的疫情一再给市场带来不确定性。未来继续精准引导合理住房需求释放至关重要。