广深地市先于楼市先回暖政策利好加持下强三线轮动复苏

导读

广深市场先于楼市回暖，三线强势回升受利好政策支撑。

◎研究员/杨克伟、于倩倩、姚正康

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继2017年国民政府工作报告首次提及粤港澳大湾区后，这个连接珠三角九市、港澳的“巨无霸”城市群已成为中国经济发展的沿线国家。与长三角和京津冀。的新引擎。2022年，两会将再次明确推进京粤港澳大湾区建设，充分发挥优势，增强对国家发展的引领作用。

值得高度关注的是，2022年，“Omicron”新冠肺炎疫情将反复席卷长三角、环渤海地区（含京津冀）和中西部地区。仅广州1市处于短期静态管控，房地产市场受疫情影响相对较小。目前不同类型城市的市场热度如何？2022年湾区整体市场能否稳步复苏？城市逐渐分化是否会加剧？

01

“好规划+经济领跑者”确立湾区地位

2022年以来楼市受疫情影响较小

（本节有所删减）

（一）两会重申湾区定位为“新经济引擎”，6%的人口占GDP的10%（略）

（二）2022年仅1个城市进行静态管控，3-4月成交降幅较1-2月收窄2pcs（此部分已删除）

2022年，“Omicron”新冠肺炎疫情在长三角、环渤海地区（含京津冀）、中西部地区、宏观经济、房地产市场等各个领域屡禁不止受疫情影响相对较小。

聚焦房地产市场，2022年3月至4月，粤港澳大湾区9个城市商品房成交面积同比下降50%，前四个月保持稳定。3-4月同比降幅较1-2月收窄2个百分点，整体市场略有回升，与受疫情重创的长三角、中西部和环渤海地区截然不同。典型城市广州、深圳、东莞4月份商品房成交面积同比降幅较1月份分别收窄14%、20%和46%。

02

大湾区政策导向强联动

区域核心，外围辐射，

内生城市冷热分化

（本节有所删减）

（一）一体化加速湾区城市房地产市场联动，政策性市场投资属性显着（本节已删除）

1、政策敏感度高，投机需求旺盛，楼市涨跌与政策紧缩息息相关

粤港澳大湾区楼市最大的特点是对政策的高度敏感。2017年至2020年，无论是深中走廊建设的逐步推进，还是多地大湾区多个发展规划的出台，楼市规模都将不断扩大。同时，2021年监管的收紧也将影响市场的大幅下跌。

具体来看，继2017年政府工作报告首次提及“粤港澳大湾区”后，2018年九市商品房成交面积达6521万平方米，同比增加1034万平方米。平方米与2017年相比。仅一项城市群规划将带动超过1000万套住宅交易。

2018年，深中走廊建设加快推进，湾区理念持续升温。而2019年和2020年，9市2地相继出台了减免税、取消居住限制、降低购房门槛、建设交通网络等一系列政策。继9市相继明确粤港澳大湾区未来情报后，2020年9市商品房成交面积将突破6985万平方米的高位。

随着深圳二手房指导价的发布；而公积金紧缩政策接连出台，银行松紧收紧，人才采购收紧，高价项目重启签证限制，惠州、珠海、佛山、中山等，降幅明显，减少672万平方米米与 2020 年相比。

可以看出，每一轮的利好规划或监管的收紧，都能体现在接下来一年甚至当年的楼市成交规模上。在粤港澳大湾区，无论是刚需还是投资购房，购房需求与政策方案的紧缩高度吻合。

2、4个城市GDP超万亿元，6个城市商品房销售额超1000亿元，购买力充沛。

3、湾区城市楼市高度联动，广佛深东莞一体化导致成交“同涨同跌”

粤港澳大湾区的另一个显着特点是九市高度互联。造成这种情况的主要原因有四个：

一是因为9座城市在地理位置上毗邻而居，很多地区相互接壤，文化同属一脉；二是9城产业关联，产业链带动城市间人口频繁流动，购房需求重叠；三、九市城市与房地产市场调控政策高度同步，治理时机和政策方向往往以广深为主。四是九城融合、广佛融合、深东莞融合，促进了房地产市场的联动。

以广州、佛山、深圳、东莞为例，由于两市购房群体的反复虹吸和外溢，以及楼市热度的反复轮换和辐射，广佛、深圳等地楼市成交规模不断扩大。深圳和东莞高度一致，呈现“同涨同跌”。：核心城市以外的辐射城市，基本上要等核心城市的市场回暖，才能“翻身”。

因此PC蛋蛋信誉群，大湾区9个城市分为以下三类：

一是广州和深圳，是大湾区楼市的风向标（下图红色区域）；

二是佛山、惠州、中山、珠海、东莞，它们被广州包围，核心城市深度辐射。人口经常穿插流动。楼市由投资和刚性需求共同驱动（下图中蓝色区域）；

三是江门、肇庆，它们在地理上与广州、深圳相距较远，与其他7个城市的产业关系并不密切。楼市是内生城市，需求以自住为主（下图中黄色区域）。

（二）区域核心型：市场率先启动，本地市场先于楼市复苏，调控难说大幅放松

广州和深圳作为粤港澳大湾区的核心城市，在政府让出利润空间的情况下，首轮土地拍卖将恢复的诚意。然而，楼市依然惨淡。4月份，两市一、二手房总成交量同比分别下降53%和38%。主要原因是与地市相比，楼市调控并未大幅放松，购房者仍以观望为主。

1、广深两市政府扶市意向显着，首轮土拍“杨国平”人气稳步回升

5月初，广州和深圳先后完成了2022年第一轮土地集中拍卖，两市政府支持市场的意图明显，均给予房地产企业大幅优惠。但从结果来看，深圳土地拍卖的热度在广州也有所回升。

在土地拍卖规则方面，提高了利润率。广州取消了部分地块“不低于50%的房屋出售给无家可归者”的要求，深圳提高了部分地块的限价。这两个城市都给了参与的房地产公司更大的利润空间。深圳和广州的可售住宅用地平均房价和地价差分别达到2.4万元/平方米和1.3万元/平方米。

在土地拍卖规模上，提高土地供应质量。广州、深圳首轮土地拍卖总建筑面积分别为276万平方米和107万平方米，少于2021年的任何一轮。其中，中部土地供应案11宗广州市区，占比60%以上，土地质量较2021年第三轮有所提升。

从成交状况看怎么找PC蛋蛋玩家群！，深圳8块“火爆”住宅地块（含纯租赁地块）全部达到最高限价，其中4块地块拥有最高的保障性租赁住房建筑面积，达到了“双重触摸”级别。Top”，整体保费率高达15%。广州人气较2021年第三轮略有回升。18个住宅用地项目中有17个成功售出，其中2个以溢价售出，1个土地以最高价+9%拍卖成交。

可以看出，在首轮土地拍卖中，广深两市表达了明显的支持市场意向。房地产公司利润率扩大后广州楼市限购松动，平均楼面价格下降，带来溢价率上升，未售出拍卖率下降。

2、广州-深圳新房访问量呈上升趋势，成交仍处于底部，二手房成交略不及预期

与已经明显回暖的土地市场不同，广深楼市的销售规模仍处于低谷，两市市场到5月份略有好转。深圳一手房访问量增加，广州二手房规模回升。

截至2022年4月，广州、深圳共成交一手房98万平方米，同比下降38%。虽然3-4月成交量同比降幅较1-2月有所收窄，但仍处于历史低位。4月份单月交易量不到2021年高点的一半。

到5月份，广深楼市出现了一些回暖迹象。一手房方面，深圳来访客户增多。五一假期，深圳三个项目陆续开工。其中，南山鸿融源尚景公馆为首批441套住宅开售，均价约8.9万/㎡，共有551批客户入围。5月1日进行线上选品，价格接近70%。从房检走访和案件现场反映的募捐承诺人数来看，市场信心正在逐步恢复。

二手房方面，深圳仍处于历史低位，月成交量不足2000套。广州二手房交易量连续四个月呈上升趋势（2月份春节月份除外）。其中，3月成交量反弹至8373套，为近7个月最高水平，基本回到去年二手房交易参考价出台前的成交水平。

但需要注意的是，虽然广深市场有所回暖，但购房者“多看少买”“看多不买”的观望情绪依然盛行。具体来说，虽然新房市场的访问量有所增加，但转化率仍低于7%。

3、调控政策稳边际改善难扭转销量下滑，救市力度仍有优化空间

目前广深楼市复苏缓慢，购房者观望情绪强烈的原因是两市楼市政策依然严格，自 2022 年以来没有大幅放松。

与粤港澳大湾区其他七市不遗余力地放松楼市调控不同，广深一直坚守着“房住不炒”的政策底线”。由于两市曾是“深房管”等投资炒房重灾区，仍保持着严格的楼市调控口径。

截至2022年5月，广州仅小幅下调房贷利率，但普遍实施的5.2%-5.4%仍高于5年期LPR75BP。深圳仅出台防疫纾困政策，扩大“六税两费”减免范围。此外，广州在2月份发了两篇文章驳斥一手豪宅限价放宽的传闻。

广州和深圳仍然没有调整的迹象，全国其他城市放宽了限购、限贷、限售等调控政策。因此，购房者仍处于观望情绪，缺乏购房动力。

（三）周边辐射型：佛光等公司大力救市，但业绩平平，需求透支交易仍未恢复

佛山、东莞、惠州、中山、珠海等围绕广深的辐射城市，楼市在前者的强烈影响下也出现了明显的低迷。2022年，五市将通过放宽限购、放贷、落户等方式刺激楼市，但收效甚微。

1、政策放宽程度大于广深，限购放宽、人才新政策、首付下调等层出不穷。

如前所述，2022年广深周边辐射城市将大幅放宽，各项楼市救市政策频频、全面出台。其中东莞、佛山、惠州尤为明显。2月以来加拿大28群吧，每个月都有新政策出台，引导房企纾困，刺激市场需求。

具体而言，4月，广东省明确积极支持居民合理住房信贷需求，支持为重点房企提供发债服务；鼓励金融机构适度加大流动性贷款支持力度，保持建筑企业融资持续稳定。在此之前，东莞、佛山、惠州、中山等已经是一次次的新政。

东莞放宽限购、减免增值税、募集公积金。将购房限制放宽为“落户买房”，取消新落户购房时缴纳社会保险费的限制。将社保要求由“每月连续缴费”调整为“累计缴费”。有多个孩子的家庭可以购买额外的住宅。个人住房转让增值税征收免征期由5年调整为2年。并提高公积金贷款最高额度。

佛山放宽限购放贷，放宽结算。在限购方面，契税纳税时间或不动产登记时间达到5年的商品房不再计入常住户拥有的住房数量。在贷款限制方面，非限制地区部分项目首付降至20%。在落户方面，允许在读专科和本科生申请优悦佛山卡T卡。

惠州放开两区限购，放宽贷款限制，为部分人才提供住房补贴。惠州直接取消惠阳区和大亚湾经济技术开发区限购。公积金方面，允许提取公积金支付惠州购房首付，全面放开企业转公业务。人才政策方面，大亚湾经济技术开发区人才政策放宽，鼓励企业开展团购，对人才给予住房补贴。

中山放宽购贷限制，降低结算门槛。取消綦江新城限购。第二套公积金贷款最高额度提高到个人50万元、家庭90万元。此外，稳定居住和就业的条件也有所放宽。

总而言之，五市作为区域辐射城市，大力出台楼市救市政策，在限购、限贷、结算等方面不遗余力地打通需求来源，力图引入新的需求。并提高当地居民的购买力。

2、楼市仍处于底部。4月5城成交同比“减半”，部分项目成交不足15%

从5市商品房成交走势来看，新政的持续并没有刺激房地产市场如期复苏。随着五城政策的陆续出台，新房交易规模有所下降。

2022年4月，五市商品房成交面积合计157万平方米，同比下降59%。与今年1、3月相比，较1月减少24万平方米，环比下降14%。

从在售重点项目来看，也是惨淡。4月份，东莞在售项目整体处置率为32%，珠海、佛山分别下降至14%和12%。5个城市的在售项目普遍面临销售缓慢的问题。例如，珠海华发秦澳新城四季半岛新增销售率仅为11%，万科红树林东岸新增195套，仅认购8套。

3、投资离场，观望改善，接棒刚需，80平米以下占比提升，户型变小

5个城市虽然全力出台新政策助其一臂之力，但在新房销售表现上并没有收到好成绩。主要原因是疫情叠加经济下行。如果你只是需要它，你负担不起改进并且不想购买它。无论从客户信心还是居民购买力，都面临阶段性瓶颈。

购买力透支下虽然有政策支持，但很难支持购房消费。2020年珠海、东莞、惠州五市房价收入比均超过10年，其中珠海、东莞超过16年，与广州（广州房价收入比）相当。 2020 年的比率为 15 年）。可以看出，由于前期珠海、东莞的过度扩张，刚需购房者的购买力已经透支。虽然佛山和中山2020年房价相对较低，但由于2021年疫情反复和经济下滑，居民收入将有所下降。买房难免会承受更大的压力。

此外，从成交结构来看，对比五市2020年和2022年前4个月各区域商品住宅成交占比，80平方米以下住宅占比提升8%至23%，而80-100平方米和100-120平方米的比例大米比例下降了3pcts。与住宅交易面积的小型化相对应，改善大面积的比例逐年下降，1.2-140万平方米的比例下降2%至12%。东莞和佛山140平方米以上的住宅占比也有所下降。

可见，在购买力透支下，刚需房的购房者很难买房，购房主力区域逐渐下降。同时，由于市场低迷，客户群的改善也暂时搁置了采购计划，市场份额在观望下有所下降。

（四）内生型：江门、肇庆楼市以自住需求为主，无明显“大起大落”（略）

03

当前典型城市市场热度：广州复苏初显

佛山仍垫底，江​​门继续盘整

（本节有所删减）

（一）广州：地州、二手房回暖迹象已显现，宽松政策需加大重振市场信心（略）

（二）佛山：楼盘和当地市场未见起色，投资低迷，内需透支，库存高企等问题突出

对于佛山楼市而言，它与核心城市广州息息相关，在广佛一体化下，两者的联动效应不断加强。可以说，来自广州的溢出需求在一定程度上是佛山市场周期性变化的核心驱动力。受广州市场低迷影响，佛山市楼市尚未出现回暖迹象。即使新的人才政策继续加码，预计交易量下降的趋势仍将难以逆转。

1、楼地市双寒，前4个月累计降幅继续扩大，企业和居民继续观望

纵观2020年以来佛山楼市热度的变化广州楼市限购松动，与全国市场一致，疫情后迎来稳步回升，主要得益于“三旧”转型全面提速。创造增量需求，不断降低人才落户门槛，让人才购房。限制并继续扩大人口基数。火爆的市场持续到2021年上半年。下半年，随着房企雷雨不断，市场信心不足，成交量锐减。8-11月单月成交量不足100万平方米，

进入2022年以来，在全国市场整体低迷的背景下，佛山也不例外。成交继续低位震荡。4月，由涨转跌。单月成交量仅为46万平方米，单月和累计同比均继续下滑。扩张，已达到63%和44%。

从项目走访、开盘销售等微观层面来看，2021年4月以来整体销售率呈下行震荡走势，2022年初以来基本稳定在10%左右，虽然4月小幅回升至13个。%，但仍是阶段性底部。从客流量和转化率来看，“多看少买”的观望情绪更加强烈。根据CRIC监测数据，2022年2月至4月的月均客户访问量基本在3.9组左右，处于2021年以来的高位，但客户转化率仅为6%-7%，而没有显着改善。

从土地市场来看，更是低迷。根据克而瑞监测数据，1-4月，佛山市共有14宗住宅用地挂牌，仅以底价成交7宗。它仍然处于交易状态。与去年同期佛山15宗住宅用地交易相比，今年交易规模明显缩小。从交易总建筑面积来看，前四个月同比降幅高达43%。在销售市场疲软的情况下，开发商普遍缺乏征地。意愿方面，成交底价也呈现震荡下行趋势。

2、新的人才政策对房地产市场的推动作用略有减弱。前期土地供应过剩导致广义库存偏高

佛山是典型的政策敏感市场。政策既是需求强度转变的导火索，也是周期性波动的催化剂。事实上，2022年以来，福州的纾困政策一直在延续。2月首付下调，部分非限制区楼盘首付低至20%。3月放宽落户，人才T卡申请门槛由全日制大专降低为非全日制大专。您也可以申请；4月，限购令放宽，限购区5年后的二手房不再纳入限购单位。

但从政策效果来看，对市场的提振作用相对有限。我们认为原因不外乎以下几点：一是广佛楼市高度联动，目前广州楼市尚未完全恢复，广州因需求外溢导致购房热情不高。不高。“一降再降”，人才新政对楼市提振的边际效应递减。早在2019年12月，佛山就解除了各类人才购房限制。在本市工作且具有本科以上学历或中级以上职业资格的人员，免征户籍、个人所得税、购买第一套房子时的社会保障限制。此后，进一步降低了人才落户门槛。不得不说，新的人才政策确实能在前期刺激一波增量需求释放，但随着这波需求的释放，楼市的支撑越来越难维持。三是前期土地供应过剩，成交不振，总体库存压力稳步上升。事实上，佛山的普盘库存高企，截至2022年4月末达到近8000万平方米，位居全国前列，去库存周期超过11年，供需失衡也导致居民短期购房热情不足。

3、外资潮退潮，本土自营接棒。短期需求严重透支，交易逐渐遇瓶颈

事实上，佛山的市场需求可以分为以下三类：一是来自广州的溢出需求购买力最强。购房者偏爱南海区和顺德区，广佛板块最为有利。二是局部改善需求。长期在佛山工作和生活，既有一定的经济基础，也有“土着”情结。禅城区是购房者的首选。三是土底刚需，大部分是普通工薪阶层，价格是首要考虑因素。哪里买便宜，三水区和高明区是购房者的首选。

根据克而瑞对2020年以来佛山各地区商品房成交占比变化的监测，投资有退潮，局部好转，刚需接棒。2022年一季度，承接广州外溢的南海区成交面积占比仅为24%，较2020年下降3个百分点，而高明区成交面积占比，刚需，从2021年的9%上升到2022年第一季度的20%。13%，改善需求表现相对稳定，占比保持在16%。目前，佛山的房地产客户群仍以刚改革再改革的本地客户为主，缺乏刚需和广州外溢和投资客户。从项目分解来看，禅城大型核心区主要聚焦客户群体的局部提升，项目比较火爆。禅城区潮安金茂悦项目今年“五一”期间累计访问量超过1000人次，售出40套。石湾的龙光天辰今年五一也卖出了两亿多。

相比局部改善需求和底层刚性需求，广州的外溢需求是决定佛山市场周期性变化的核心因素。主要原因是广佛进入了全球化的新阶段。对于居住在广州主城区的客户来说，佛山所辖的南海区和顺德区已经成为广州外溢需求的重要场所，市场价值要高得多。在广州所辖的增城和从化近郊。不同于佛山本地的自住和改善需求，广州的外溢客户群更大，拥有强大的购买力支撑，成为引领佛山市场变化的主要因素。

（三）江门：内生楼市平稳，本地市场降温，基本面疲软限制后续增长（略）

04

总结与预测：广州和深圳将在楼市之前复苏

利好政策支持下强势三线轮动复苏

（本节有所删减）

基于以上哪里找PC蛋蛋官网，我们分析了粤港澳大湾区不同类型城市的典型特征以及影响当前市场热度的核心动因。2022年整个湾区市场会稳步复苏吗？城市分化是否会加剧？

（一）三四线政策宽松力度持续加大，结算、财税结合刺激购房（略）

（二）广深市回暖先于楼市，佛光汇众筑未见起色，江门、肇庆等稳中有跌

从目前的市场热情来看，粤港澳大湾区新房成交低位运行，同比下降50%左右，小幅波动，整体复苏进度弱于预期。就地方城市成交而言，在当地政府各项利好政策的支持下，广深土地拍卖有回暖迹象，未售出拍率有所下降，高价地块频频出现.

总体来看，城市分化继续加剧：广州市场缓慢回暖，今年五一假期项目搬迁率达到32%，同比下降12个百分点。不过，与3-4月相比，整体市场仍在稳步复苏。深圳还没有扭转颓势。4 月开市时PC蛋蛋QQ群薇，折旧率降至 32%。龙岗、龙华等关外地区普遍承压，贬值率普遍低于30%。大鹏新区部分项目主动降价，补偿老业主差价。，但排毒性能仍不理想。佛山、惠州等继续蛰伏，受限于广深客户缺乏，渠道获取和交易转化效果不佳。大多数项目的开盘率只有15%左右。珠海库存风险加剧，销售将继续承压。尤其是金湾平沙、斗门静安等库存较高的地区，即使渠道点数提高到6%-7%，依然难以消除。另一方面，基本面相对薄弱的江门和肇庆则以内生需求为主。由于短期需求透支严重，整体交易热度呈现稳步下滑趋势。珠海库存风险加剧，销售将继续承压。尤其是金湾平沙、斗门静安等库存较高的地区，即使渠道点数提高到6%-7%，依然难以消除。另一方面，基本面相对薄弱的江门和肇庆则以内生需求为主。由于短期需求透支严重，整体交易热度呈现稳步下滑趋势。珠海库存风险加剧，销售将继续承压。尤其是金湾平沙、斗门静安等库存较高的地区，即使渠道点数提高到6%-7%，依然难以消除。另一方面，基本面相对薄弱的江门和肇庆则以内生需求为主。由于短期需求透支严重，整体交易热度呈现稳步下滑趋势。

（三）三季度市场热度有望传导至佛光汇众筑

从市场来看，粤港澳大湾区，除了江门、肇庆等个别城市相对内生的市场以当地自住需求为主外，其余城市联动性强，高政策敏感性。等待核心一线广深市场企稳，三四线城市将有轮番企稳的可能。

具体来看，广州和深圳由于城市经济基本面相对优质、人口吸附能力强、市场需求和购买力强，有望在5-6月率先复苏。以广州为例，目前部分地区正计划出台一些有利于释放需求的购房政策，如南沙重新开放人才购房政策等。此外，全国及湾区城市近期围绕楼市频频实施稳市政策，广州市场火爆。5月1日假期已出现好转迹象，预计二季度整体复苏将加速。

基于核心城市回暖的乐观假设，市场热度将逐步传导至佛山、东莞、惠州、中山、珠海等周边城市，这些城市楼市有望在2018年触底反弹下半年。这主要得益于这些城市强大的经济实力。佛山已成为万亿美元GDP俱乐部之一。东莞是工人的天堂。中山乡镇经济自成体系。市场行情启动后，外溢投资者势必会点燃交易热情，进而带动这些城市周边如交界的佛山南海区和顺德区市场稳步回升广州和佛山。

最后，对于江门、肇庆等城市基础薄弱的内生城市，受粤港澳大湾区政策利好影响较小，与广州、广州等核心城市的房地产市场联动性较小。深圳。长期来看，2022年预计难有起色。一方面，人口基数不大，内生需求相对有限；另一方面，前期居民过度杠杆买房，市场需求和购买力也明显透支。这类城市楼市的恢复仍需“以时换空间”。

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