广州悄悄放松限购了，广州房价还会涨吗？（上）

01 | 广州悄悄放宽限购

6月前，除四个一线城市外，几乎所有城市都放宽了限购令。

四大一线城市不为所动的原因很简单。一方面，四大一线城市并不缺乏购买力和需求。另一方面，四大一线城市需要承担起模仿的作用，继续承担“房住不炒”的重任。

然而，时间进入六月广州楼市限购松动，一线城市广州悄然放宽了限购令。广州这次没有高调宣布，而是采取“不拍，悄悄进村”的方式，悄悄进行。

很难想象广州会成为第一个放宽限购的一线城市。毕竟，从市场压力来看，经历过疫情严重冲击的深圳、上海、北京有更好、更大的理由。

不过，目前深圳、上海、北京并没有放宽限购令。即便深圳多次传出放宽监管谁有加拿大28群，也始终只是谣言。

广州放宽限购政策得到确认。消息来自权威媒体财新。

据财新网消息，6月2日，广州房产中介朋友圈宣布：

广州购房的社保要求有所松动。非广州户籍纳税证明已注销或累计缴费未超过三个月的广州楼市限购松动，视为正常缴费，可购房。此外，退休的非广州户籍人员，可以提供在广州退休的证明和退休之日前五年在广州连续纳税的证明，可以购房。

财新网表示，经多方证实，该政策属实加拿大28群吧，该政策已在广州全市范围内实施。

在此之前，广州的无户口房屋需要连续五年的社会保障，但现在可以中断三个月或总共支付三个月。

在此之前，在广州退休的非户籍居民，因为已经退休，没有缴纳社保和税款，所以不能享有购房权。现在调整为只要能提供退休前5年的纳税证明，有在广州退休的证明材料，还有房子的收据即可。

02 | 仍不支持的广州楼市

不得不说，广州还是挺聪明的。这两项政策都是原创的，没有从其他城市复制。

广州作为一线城市，不能像其他城市那样，像其他城市一样。大幅放宽限购也是不可能的。

既然限购放宽了，就要达到一定的效果，否则放宽就没有意义了。它需要小而有效，这种放松必须恰到好处。

现在管控政策的放松已经完美地做到了这一点。这种放松看似很小，但却能释放一波有效需求，尤其是后者。

想想看，能在广州这样的城市成功退休的人，哪怕是没有户籍的人，手里应该也有不少钱吧。现在，让这些人拥有房票，势必会释放一波有效需求。

这比完全放手让很多已经在工作和收入领域的普通人接手的做法要聪明得多。

如前所述，从理论上讲，北京、上海和深圳对放宽限购的需求要大于广州。广州为何率先放宽限购令成为一线城市？

广州不缺购买力、需求，而是信心。显然，广州希望通过适当的放松来调动市场信心。

从目前的情况来看，广州市场的信心依然不足。

5月PC蛋蛋信誉群，流动性释放，中心城市集体解除限购。在央行公开降息的背景下，多个中心城市的交易量较4月份有所回升。仍处于负增长状态。

克而瑞数据显示，5月广州新房成交量环比增长4%，同比下降33%。

二手房方面，据广州中原研发部统计，2022年5月（1-26日），广州市二手中介网上签约1723人（不含自助网上签约） ，略低于 4 月同期（1,733 例）。下降0.6%；二手网签均价26715元/平方米，环比下降1.2%。

也就是说，在5月楼市整体大动作、全力以赴的背景下，广州的新房、二手房市场表现依然平平，成交量仍处于历史低位。等级。

对于库存已经很大的广州来说，怎么可能不着急。

目前，广州所辖11个区中，白云、花都、番禺、南沙、从化、增城6个区的去库存周期均在12个月以上，尤其是南沙、增城等几个外围区，从化，解毒时间20多个月。

全市整体解毒周期为14.9个月，也就是12个月以上。

根据住建部和自然资源部的规定，如果去污时间超过12个月，就要慎重提供土地，也就意味着不能再出卖土地了。

广州是一线城市中土地财政依存度最高的城市。目前抚养率接近120%，居全国第五，一线城市第一。

相比之下，深圳、北京和上海都是摆脱土地财政的城市。看到这里，你就可以理解为什么一线城市放宽限购，广州会率先跳出来了。

03 | 广州会不会引发一线城市的全面跟进？

广州成为第一个放宽限购的一线城市。北京、上海、深圳会效仿吗？

本期认为，北京、上海、深圳跟进放宽限购的可能性不大。北京和上海需要发挥示范作用，而深圳没有放松的条件。

不排除会有政策放宽监管。毕竟，几乎没有城市不需要拯救市场。上海解禁后，已表示将完善房地产政策，支持刚需和改善的住房需求。不过，北京、上海和深圳放松限购的可能性不大。

主要原因是北京、上海和深圳不像普通的城市。这里的购买力太强了。国内富豪聚集一线城市PC官网，购房需求也旺盛。

特别是在深圳，75%的常住人口没有自己的住房。深圳本身就是一个供应严重短缺的城市。

在之前关于深圳的文章中曾说过，目前，深圳共有各类住房1129万套，住宅总建筑面积21亿平方米。其中，商品房约189万套，占比17%；公共住房约55万套，占比5%；私人自建房约577万套，占比51%；宿舍约192万套，占17%，其他住房（包括单位自建、村集体建房、军用产房等）约116万套，占10%。

深圳虽然有1129万套住房，但其中一半以上是城中村自建房，这些房屋不能在市场上公开买卖。真正的商品房只有189万套。

在这189万套中，有相当一部分是不能出售的自住住房，市场上流通的房屋很少。再加上深圳土地稀缺，每年新房供应量并不多，人口不断涌入。

长期供需矛盾，加之资本投机，使得深圳房价持续上涨，居内地第一。

在这种情况下，深圳显然一方面不需要放宽限购，另一方面也不能放宽。

深圳楼市一直困扰的不是需求不足，而是如何平衡供需稳定房价。

两天前，深圳在《深圳市2022年建设用地供应计划》中公布，计划供应建设用地1200公顷。其中，计划供应住宅用地365公顷，其中商品房用地215公顷，公共住房用地150公顷，合计占比30.4%。

在深圳的远景规划中，到2035年新增住房200万套。住房数量的增加将在一定程度上缓解供需矛盾PC蛋蛋靠谱群，但无法逆转。

因此，我认为深圳的限购政策可能会长期存在。