中国资本市场中各大投资机构的“发展趋势”：哪怕

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文章 | 财富的子弹，作者 | 沃克，编辑 | 蛋先生，美妆编辑 | 倩倩

9月以来，中国股市似乎走上了与国际资本市场完全不同的发展道路。

股市上，一些快速抛售的投资机构，迅速将投资标的锁定在其他一些实体公司。这不是小概率事件，而是中国资本市场各大投资机构都在关注的发展趋势。

更有意思的是，即使是目前还没有被大家看好的房地产行业，也因为某些细分行业的现金流稳定和服务的刚性需求而受到资本的青睐。

消息称，10月24日，知名地产金科集团旗下金科智慧服务集团发布联合公告，披露博宇资本收购要约的综合文件，并表示要约收购正式启动. 据悉，金科智慧服务集团（以下简称“金科服务”）主要从事物业服务和智慧服务。

目前，在已上市的各大地产集团旗下物业公司中，金科服务处于第一梯队，尤其是2020年在港交所正式上市后，已成为国内最大的上市物业公司之一在中国西南地区。

一般来说，只要物业公司有稳定的长期合约，其现金流表现就会持续改善。此外，金科服务正在拓展第三方业务，并开始向平台化公司转型。资本方选择这样的物业公司进行投资是可以理解的。

根据已启动的要约收购，博裕资本将以每股12.00港元的现金收购要约股份，高于金科服务于2022年10月21日在联交所的每股11.58港元的价格（即最后实际可行日期）。收盘价溢价约为3.63%。

目前，金科服务已发行6.53亿股，博裕集团持有1.95亿股，约占金科服务已发行总股本的29.84%。

这相当于公司第二股东对公司全部股份发起了要约收购程序，目前公司董事会的意见是会成功。这也被业内戏称为二股东的成功“上级”。

那么，作为与高瓴、红杉等机构齐名的博裕资本，作为一直与一二级市场分离的私募基金，为何将目光投向金科服务这样的标的？为什么要在工业领域投入大量资金？

了解这背后的逻辑PC蛋蛋QQ群哪里找啊，或许可以让我们对中国当前动荡的资本市场有更清晰的认识。

一、深挖中国楼市国际资本

事实上，在过去的六个月里，博裕资本收购金科服务这样的事情时有发生，但并没有引起太多人的关注。

“2019年下半年以来，国际资本通过新加坡渠道进入中国市场，开始以低价吸纳中国股市和楼市。现在，他们对楼市的投资更加明朗PC28群官网哪里找？，这可能成为资本市场的新趋势。” 香港知名证券分析师林曦对《子弹财经》表示。

10月17日，新加坡地产公司凯德置地以20.37亿元底价成功收购北京CBD博瑞大厦。

不仅新加坡的财团在做，黑石集团、铁狮门、大和置业、电商红木、凯德置地、博丰资产管理等外资企业也开始大举投资中国房地产市场。与此同时，以贝莱德和高盛为代表的外资也在积极收购中国房地产公司的债券或股票。

尤其是凯德在2020年斥资127亿元收购上海北外滩星港中心，堪称近年来国际资本进入国内商业地产市场的“标王”。

据不完全统计，2019年中国房地产领域外资超过600亿元，2021年这一数字已超过1500亿元，外资仍在进一步冲击中国城市。

“其中一个不能回避的就是黑石集团哪里找PC蛋蛋官网，据说在中国这波海外抄底浪潮中，他们占了近2/3的资金，这是世界上另类的资本霸主谁有加拿大28微信群，主要集中在关于房地产投资，苏世民总裁说。中国的房地产市场被觊觎已久。林夕说道。

他透露，2021年，富力在珠三角最大的物流园区最终将以40亿元的价格转让给黑石集团。有专家表示，如果物流园稳定运营1-2年，黑石至少能盈利10亿元以上。

此外，据他介绍，去年9月在港交所上市的人民币定向基金有17只，这些基金的发行人名单包括黑石等国际资本。

“今年下半年，与2019年相比，香港投资银行获得的与中国商业地产标的相关的投资金额和金额几乎翻了一番。” 林曦告诉《子弹财经观点》。

目前，从消息中我们可以看到，黑石去年在新加坡发行了第一批基金，规模达40亿元。迄今为止，黑石在新加坡和香港发行的人民币基金和债券规模已超过300亿。

7月底，黑石集团主力地产基金Blackstone Real Estate Partners X完成增资，最终规模达到303亿美元。包括专门投资亚洲和欧洲房地产的资金，黑石集团可用于全球房地产的资金池已经超过。500亿美元。

“黑石创始人施瓦茨曼多次表示看好中国房地产市场，未来黑石可能会加大在中国的投资力度。” 林曦认为，正是因为黑石如此积极进军中国市场，众多国际大牌私募基金不断跟进。，形成了疯狂外资的现象。

继黑石之后，国际大投行摩根士丹利据悉在今年6月以超过30亿元的价格拿下长三角物流及产业资产包，主要分布在南通、太仓、苏州、嘉兴等地，近21万平方米。综合物流地产项目。

其中，南通、苏州两项资产已投入运营，太仓、嘉兴两项资产仍处于最后建设阶段，部分租户已完成租赁意向的签署。

高盛也不甘落后。10月24日，高盛资产管理与森耀中国联合宣布，双方已成立合资公司，首期投资约6.75亿美元，在一线城市收购、开发和运营新产业、物流、制冷、中国周边核心城市。连锁等新基建项目。

另一家国际另类资产管理巨头，对标黑石的博峰资管也开始瞄准国内房地产资产。今年9月，富力地产在上海的嘉鱼云景项目被博峰收购。整个项目约有560间客房。博峰资产将其改造为位于上海五角场的博林行政公寓，定位为中高端出租住宅，并准备对外提供租赁服务。

不难看出，在海外资本疯狂涌入国内房地产市场的背景下，博裕资本收购金科服务的消息并没有那么突兀。与海外资本巨头一样，博宇资本在此次收购背后也有自己的想法。

2、什么是资本思维？

回顾今年我国资本市场发展，上半年抗疫取得成效。就在资本市场准备全线火爆之际，突然遭遇美联储频繁加息引发的外汇市场波动，也让国际资本疯狂向美国集中。

在这种情况下，资本市场处于动荡之中专家谈外资“抄底”中国楼市说法，越来越多的资本方开始寻求资本市场之外的投资，以对冲资本市场形成的不可预测的风险。

“这是国际资本和国内资本都开始涌入房地产行业的前提。” 国内知名投资机构前投资经理许璇告诉《子弹财经观点》，他的前东家也已经开始入市，正在寻找。适合的商业地产项目。

对于博裕资本收购金科服务，他认为这是一个明智的选择：“今年上半年，扣除非可持续房地产相关毛利的影响，金科服务的可持续核心利润增长了20%以上，可持续收入多对应长期服务合同，可见这家公司收入连续性好。”

在他看来，第三方拓展占金科服务上半年新增签约面积的98%，第三方拓展占新增管理面积的78%，说明该物业公司已离开母公司。金科光环已经开始成为行业平台企业。

“没有保障就谈收入是流氓，所以即使投资房地产行业，所有投资经理也必须寻找成长性好、现金流稳定的标的。” 在许璇眼中，无论是PE还是公募基金，投资经理遵循的原则是——资产安全第一PC蛋蛋QQ群哪里找啊，收益第二。

“当国际资本进入中国房地产市场时，只有三个选项可供选择：投资规模最大的物流和产业相关园区，其次是商业地产，尤其是客流巨大的商业地产，第三这是出租的房子或公寓。” 许轩说道。

事实上，据他所知，这些标的的选取是安全性和盈利性相应条件收敛的结果。

“中国是世界制造业大国，工业园区和物流园区从不怕断货。这些是海外资产的核心内容；二是商业地产，大客流意味着可能是长期的发展空间；最后是特定位置的高端公寓出租项目。” 许轩补充道。

因此，从这些角度来看，博裕资本此次的投资，有着完全不同的意义。

一方面，金科的服务发展专注于物联网和智慧社区的研发，已完成全国数百个社区的智能化升级。金科云城100（城市级数字化转型解决方案）和TOS系统（一体化空间运营管理系统）已在全国落地。

另一方面，主营房地产业务发展顺利。截至今年6月底，中报显示，航天物业服务收入增长至20.26亿元，同比增长约14.6%。其中，物业管理服务收入增至17.54亿元专家谈外资“抄底”中国楼市说法，同比增长约34.0%。

从客观上看，当股市出现波动时，如果资金方用资金投资这类现金流稳定、前景明朗的公司，可以起到对冲股市风险的作用。

三、风险管理是关键

在许璇看来，所有资本决策的核心是风险管理。“即使是投资回报，也应该在风险管理之后考虑。”

当前股市不断波动，真正的发展趋势和上涨趋势尚未形成，甚至被称为“筑底期”。因此，国际资本和国内资本都在寻找“压舱石”。”。

房地产此时进入了投资者的视野。

“一方面，房地产板块连续两年的下滑，让很多公司的估值大大降低，相应的价格会显得非常便宜；具有无与伦比的吸引力。” 许轩说道。在这样的背景下，国际国内资本纷纷涌入房地产行业是可以理解的。

按照他的判断，这样的热潮背后，是大家对中国经济发展前景的认可，甚至认为未来几十年中国经济可能是全球最好的地区，也带动了是否是商业地产无论是物流地产，还是住宅地产，都必须有巨大的长期增长空间。

“现在，国际国内资本方布局清晰，会频繁低价抄底进入中国市场。” 徐轩表示，当一个地区的投资价值得到明确认可，长期前景看好时，投资人就必须优先考虑具有长期价值、贬值率较低的资产。

中国贸促会发布的《2022年二季度外商在华投资营商环境调查报告》显示，今年二季度，保持和扩大经营规模的外商企业在中国占91%。外资企业普遍看好中国的长期发展前景。

其中，房地产是典型的长期投资，外国房地产开发商和投资机构看好中国市场的长期发展也不例外。

房地产作为现代文明不可或缺的产物，有“资本蓄水池”的称号，而我国房地产具有独特的“不倒翁”特征，更坚定了外商投资房地产的信心。

虽然此次美国加息引发了美元资产的回归，但所有回归美国资本市场的资本方都知道，在以资本运作为中心的社会中，这笔钱是非常危险的。他们必须管控未来出现的风险，必须想方设法对冲，这也是现阶段大量外资涌入中国房地产行业的重要原因。

据《子弹财经观点》观察发现，外国投资者不仅对房地产感兴趣，对海外濒临清算的中国房地产公司的债券也感兴趣。

例如，贝莱德、汇丰、高盛等一些外资已经开始大举买入中国房地产公司的债券，押注其债务重组的成功将使债券价格反弹。贝莱德的 BGF 亚洲高收益债券基金 - 8 月买入 3,130 万股恒大债券。（编者按：“房企脱离险”是指具备保险合同约定或约定的赔偿或给付条件的房企。）

正如高盛资产管理亚太区房地产私募股权投资负责人村田隆所说，“我看好中国乃至全球新基建的长期增长前景。” 现在，无论是国外还是国内，资本市场的大佬们都开始关注中国房地产市场，甚至实体企业都认为，这些房产可能会成​​为他们躲避下一次资本危机的“杀手锏”。

因此，这可能最终改变中国资本市场的走向，实现“退而求实”。而其中最有趣的，其实就是“自信”。

这些国际资本和国内巨头一致“用脚说话”，显示出对中国未来经济发展的看好，这是博裕资本收购金科服务背后最关键的逻辑，也是最重要的信心。