韩国房价大跌带来何种警示？银行断供数百万人

中新经纬6月13日提问：韩国房价大幅下跌带来什么样的警示？

作者 周超 安邦智库研究员

近期，韩国房价大幅下跌引发关注。 有消息称，首尔部分地区房价下跌40%，交易量暴跌70%，银行切断了数百万人的供应。 据《亚洲日报》报道，韩国2023年公寓、多户住宅等普通住房公价将比2022年平均下降18.63%，下降幅度将创历史新高。

造成韩国楼市现状的原因有哪些？

韩国（尤其是首尔）房价大幅下跌的根本原因是韩国整体人口趋势。 韩国综合生育率长期低于1。 就新生儿人口而言PC蛋蛋群吧，世纪之交加拿大2.8群吧，韩国年出生人口已降至60万以下，2022年出生人数仅为24.9万，不排除进一步下降的可能。 因此，缺乏足够的人口支撑是韩国房价下跌的根本原因。

就直接原因而言，由于贷款买房是韩国人买房的主要方式，因此M2货币的供给量和利率水平至关重要。 美国发起的加息进程迫使多个盟友纷纷跟进加息，M2的供给也迅速受到限制。

数据显示，2022年11月以来，韩国M2货币总量停滞不前，直接刺激了首尔房价持续下跌。 美联储持续加息迫使韩国央行跟进加息，极大限制了M2总量，削弱了房价上涨动力。

首尔地理位置靠近朝鲜。 韩国现政府在政治、外交、科技、军事等方面向美日靠拢的举动，导致半岛局势紧张。 要求深化与美日经贸技术合作，客观上有利于拉近与日本的关系。 釜山，韩国第二大城市。 因此，未来韩国相当一部分人口存量可能会被釜山吸纳，这对于首尔强劲的房价来说更加不利。

针对当前的房地产市场，韩国政府采取了一系列措施。 韩国金融当局于2022年10月发布50万亿救助计划（约合2534亿元人民币），以扩大实施流动性供给，稳定国内金融市场稳定。

2022年底至2023年初，韩国政府放宽了房地产市场多项规定，放宽特定人群贷款规定，对特定人群实行固定利率贷款贴息，并减免贷款综合房地产税税率较高。 随着韩国当局的及时干预，房地产融资市场出现好转迹象。 2023年3月，韩国企业债与国债利差回落至2022年初的低位，房价也一度企稳。

尽管韩国在各方面采取了一系列金融政策稳定楼市，但韩国房价整体下滑的趋势和债务拖欠的状况并未得到根本改善。

5月24日，韩国金融服务委员会表示，鉴于全球利率路径和不确定性，风险依然存在。 特别是韩国房地产市场负债率高、投机性强等结构性问题尚未根本解决，作为经济支柱的出口表现仍不理想。 期望短期措施能够解决和稳定韩国当前的房地产市场可能过于乐观。 。

独特的“全额租金”制度放大财务风险

韩国首尔的房价在过去五年里上涨了一倍多怎么找PC蛋蛋玩家群！，政府的刺激政策引发了全国范围内的房地产热潮。

其中，“全租”制度作为韩国住房市场的特色制度，起到了推波助澜的作用。 在这种制度下，租户必须向房东支付大笔押金（押金约为房产价值的50%-80%）。 缴纳押金后，租户可以“免费居住”指定年限，通常为两年。 当租客退房时，房东全额退还押金。

从表面上看，这是一种租赁模式，但本质上是一种贷款。 押金是房东以房屋为抵押向租客借钱PC官方，支付利息的方式是免租给租客。 房东拿到钱后，再进行投资（往往是再次买房），并将新房再次出租获利，依次形成循环。 大多数情况下，房东没有能力退还租户押金，只能依靠后续租户的租金来偿还。 因此，韩国房价持续上涨很重要。

然而，随着韩国不断加息，利率上升，不少韩国人被迫放弃全额租赁住房的形式。 无法获得足够的押金意味着房东的资金链将断裂，他不得不依靠出售其他房产（往往有折扣）来偿还租金，而集中出售将导致房价下跌，进而加剧了房东的资金链。 总之，全租制实际上起到了放大韩国房地产市场金融风险的作用。

这给中国房地产发展带来什么警示？

2021年以来，中国楼市也进入深度调整，部分非热点城市房价降幅高达20%。

中国部分城市房价下降与韩国当前房产市场的相似之处在于，这些呈现房价下降的中国城市人口净流出明显韩国楼市暴跌70%，人口支撑相对较弱。 上一波房价上涨周期更具投机性。 因此，人口支撑基础薄弱，住房投机性较强。 这是中国一些房价下跌的城市与韩国一些城市最明显的相似之处。

在中国，虽然过去也有过以贷撑贷等做法，但经过多次整顿房地产市场，通过打击“首付贷”等金融工具，严格来说并不存在这样的做法。作为中国房地产市场金融风险倍增的金融工具。 而且，中国一线城市的房价总体稳定。 因此，系统性金融风险引发楼市崩盘的可能性并不高。 这是中国房地产发展与韩国现状最大的区别。

韩国房地产市场之所以有今天，可能最大的问题就是将房地产视为解决经济增长的短期有效手段，导致国民经济与房地产深度捆绑，使得后续监管和分拆极其困难。

在韩国房价暴跌、房东资金链断裂、跑路的残酷现实下，受损最严重的群体依然是普通民众。 这部分人承受风险的能力较差。 租金贷款。

目前韩国楼市暴跌70%，中国房地产市场的表现并不理想。 一方面，继续依靠楼市来解决国民经济发展的燃眉之急是不合适的，但另一方面加拿大28靠谱群吧，我们也不能允许房价肆意下跌。 保持房地产市场总体稳定，防范系统性金融风险，切实保障老百姓财富。 （中新经纬APP）