首尔房价冲高回落债务违约风险加剧金融危机渐行渐近

疫情发生以来，韩国央行与全球多家央行一样，疯狂放水韩国楼市暴跌70%，利用财政和货币政策刺激经济，同时制造大量房地产泡沫。 现在韩国央行的多轮加息正在迅速戳破这些泡沫。

数据显示，韩国首尔公寓价格创两年多来最大跌幅，成交量暴跌超70%，而全租公寓价格逾10年来首次下跌三年。 与此同时，随着加息不断推高借贷成本，韩国房地产债务面临严重的违约风险。

首尔房价和房租涨跌互现

韩国首尔的房价在经历了数年的无情通货膨胀后正在下跌。

数据显示，上周韩国首尔公寓价格录得26个月来最大跌幅，6月成交量同比下滑73%。 截至6月27日，首尔整体房价较年初下跌0.19%，过去5年首尔房价涨幅超过一倍。

租金价格也在下降。 韩国最大商业银行国民银行的月度住房统计数据显示，首尔公寓的平均全租价格从 6 月的 6.7792 亿韩元（54.2 万美元）下降至 7 月的 6.7788 亿韩元，连续 39 个月上涨。 首次环比下降。

该银行数据显示，汉江以北14区公寓平均全租价格从6月的5.6666亿韩元下降至7月的5.6059亿韩元，汉江以南11区公寓平均全租价格下降汉江的租金从 7.882 亿韩元下降 京畿道和仁川的平均全租公寓价格也下降到 7.881 亿韩元。

全租是指承租人不按月支付租金怎么找PC蛋蛋微信群平台，而是一次性支付押金的制度。 保证金一般在房价的60%到80%之间。 合同期内无月租，合同期满房东将全额退还保证金。

债务违约风险加剧，金融危机隐现

2020-2021年，全球多国央行将开水龙头、多轮降息、强势财政良药刺激受疫情重创的经济。 韩国银行也不例外。 不仅降息，还推出多轮刺激消费的财政政策，导致通胀飙升。

超发货币的直接后果是韩国房价暴涨。 易居7月中旬发布的一份报告显示加拿大28微信群大全，2021年至今加拿大28微信群全，韩国全国多户住宅基准房价涨幅高达36%。

韩国央行早早察觉到危险信号，并在2021年8月主动破灭泡沫，成为全球首家加息的央行。 经过多轮加息后，7 月以前所未有的幅度加息 50 个基点，将利率上调至 2.25%。 自第一轮加息以来韩国楼市暴跌70%，该行已加息2.25个百分点。

借贷成本也有所上升，韩国平均抵押贷款利率升至目前 5%-6% 的水平，为九年多以来的最高水平。

与此同时，韩国家庭的债务负担不断加重。 去年底，韩国家庭债务与可支配收入之比达到206%。 根据36个主要经济体国际金融研究所的数据，韩国一季度家庭债务占GDP的比例为104.3%PC蛋蛋QQ群，为全球最高之一。

市场普遍认为，政策利率将在年底前见顶，从目前的2.25%升至2.75%，这将使抵押贷款利率从目前的高位继续上升，进一步给负债家庭带来压力。

根据房地产信息公司Zigbang的一项调查，如果年抵押贷款利率为4%全天加拿大28QQ信誉群，首尔一套公寓的月供将占到城市居民平均可支配收入的45%。 如果年利率上升到 7%，每月还款额将增加到可支配收入的 62%。

韩国金融监管机构预测，一旦平均抵押贷款利率从目前的 5-6% 上升到 7%，违约人数可能会增加 50 万，达到 190 万。

由于近四分之三的韩国家庭财富与房地产相关，政府担心不断上升的抵押贷款利率可能会增加违约率并使经济陷入金融危机。

此外，建设投资和商品消费约占经济活动的15%，是经济增长的主要动力之一。 今天房地产市场的低迷，加上出口的下滑，严重影响了韩国的经济增长。

韩国监管机构正计划为家庭提供以固定利率为贷款再融资的机会，从而减轻家庭债务负担并进一步缓解财务压力。

“我们将迅速改善家庭债务结构，”韩国财政部长 Choo Kyung-ho 本周早些时候表示。 “当再融资计划启动时，可变利率的家庭债务应从 78% 降至 73% 以下，最多下降 5 个百分点。”