北京二手房市场降温千万级别房源被中介降200万

“降价200万元合理吗？降价了真的能卖吗？” 当徐雯向中介询问她的问题时，得到的答案是“我也没有信心”。

记者丨王银浩

北京二手房市场降温正在引发连锁反应。

据北京市住建委官网统计，今年4月以来，北京二手房市场交易量已连续三个月下降。 机构数据显示，截至6月底，北京二手房挂牌量已达近19万套。 近三个月市场的“活跃度低”，逐渐在买卖双方之间形成了“堰塞湖”：一方面，一些售价千万的房子开始被中介告知“只能降价200就可以放心卖了。” 另一方面，房屋销售不顺利直接影响第二步置换全天加拿大28靠谱群！，部分刚装修的新房项目已经开始以“二手房卖不出去”为由接受预订退款。

虽然目前仍是个别案例，但二手房成交不佳引发的“堰塞湖”依然成为各大交易商关注的焦点北京一房主被中介要求降价200万，有的项目甚至给出了明确要求，“要了解房屋质量”买家出售，请提前判断。”

“中介降200万的报价令人难以接受”

被要求从1250万元降到1050万元但失败后，徐雯感觉自己被房产中介放弃了。

徐文的家位于北京市东城区鼓楼外大街。 是惠前小区里一套面积比较大、户型比较好的两居室。 面积近90平米，别说一家三口，带一个老人住也绰绰有余。

因为靠近西城德胜片区，徐文的户型一直是那些在德胜买小房子、在区外买大一点的自住家庭的首选。 “我在这里住了五六年了，以前这个小区基本都是靠抢和我们同类型的房子，现在挂了三套房子，虽然装修标准不一样，但没人接看着。”

徐闻的挂牌赶上了北京本轮二手房“小阳春”的尾声。 “2月份挂牌的时候，小区里的三套房子是一起挂牌的，户型一样最新加拿大28实力群群，但我们家的楼层最好，装修最好，而且不临街。正常评估价是小区给的。”当时的代理费是1150万元。” 因为徐雯在两年前刚刚花了50万多元装修。 考虑到她的接受程度以及当时的市场情况，中介也同意了1250万元的报价。 其余两套同类型房屋，一套匆忙售出，直接报价1099万元，一套报价1150万元。

“据我所知，那两套还没有卖出去，已经下架了。” 上次徐雯接到经纪人电话时，也被要求把挂牌价降到1050万元，否则无法安排展示。

“换房子是因为通勤有点远，所以想做平行置换。我知道现在市场不好，但是降价200万元合理吗？如果真的能卖掉吗？” “降价了？毕竟我要改的社区没那么大，大幅度降价吧。” 当徐雯向中介提出问题时，得到的答案是“我也没有信心”。 为此，徐雯与挂牌经纪人沟通，将房子退市。

“买家和卖家心中的‘堰塞湖’已经形成”

对于徐文提到的“无理降价”，该房屋所在的中介店并不认可。

“她家2月份挂牌的时候，比我们计算的均价高出100万元，我们当时其实也指出是比较高的，但因为她刚装修两年，考虑到可能会造成叛逆，再加上当时的市场看起来确实很繁荣，所以我们同意把它放上去。” 据店经理介绍，3月份后市场急转直下，三套稀缺房未能卖出去，除了1099万元的特殊情况外，1150万元的价格并没有太大看点，而且装修成本并不是买家最关心的，最新报价1050万元是店家根据市场和社区成交均价给出的建议，如果不能接受，店家也认为暂时退出货架是更好的选择。

“北京二手房网签量近两个月已恢复到1.2万套左右的水平，基本符合预期，属于正常水平。” 诸葛数据研究中心高级分析师陈晓表示，交易数据实际上并不真实。 不支持“湖泊受损”的结论，但挂牌数量确实一路飙升。 目前，剔除止赎等特殊房源，北京二手房挂牌数量在19万套左右。

不过，北京链家研究院院长高源分析，挂牌量与市场形势的关系较为复杂，并不是“房子太多不好卖”或“房子太少”的简单直观感受。还不够卖”。 该指标是机构或企业的单一流程运行指标，具有较大的供需弹性。 从历史数据回顾来看，挂牌量的波动与当时的市场形势并无显着关系。 比如2020年2月疫情初期，虽然市场销量不佳，但挂牌水平也不高。 2021年上半年加拿大28群哪里找啊？，市场销量比较好的时候，上市量也处于比较高的水平。

另一位业内资深分析师对北京商报记者表示，界定当前北京二手房市场是否形成“堰塞湖”，最简单的就是看政策力度。 如果真的坏到一定程度，那么相应的救助政策很快就会出台。目前的市场更多是受情绪、预期等因素的影响。

正如挂牌店铺店长徐文所说：“现在的‘堰塞湖’更多的是买家和卖家心中的‘堰塞湖’。” 还会继续下跌”，支撑政策的不足叠加，形成对峙。

“都退订了，因为卖不了二手房”

心中的“堰塞湖”会不会引发新房与二手房之间的“恶性”连锁传导？

陈晓指出，还需要进一步观察，但影响一定是有的。

“6月底，我们退回了两套预定的房子，因为我们手里的二手房卖不出去。” 董佳是央企石景山新项目的运营者。 一般情况下，一个项目有几套房子退订很正常，但因为目前北京二手房市场的情况，自己项目的准业主80%都来自于置换。 他和他的团队不知道这一轮退订只是一个开始还是只是一个巧合。

董佳的担忧主要来自于这波二手房交易。 “今年的高峰期是2月份，3月份就开始下滑，虽然现在的数据还不错，但是大家都知道二手房不好卖。如果二手房跌到景气度——胸围线持续三个月，新建住房势必受到影响。” 作为总价在800万至1200万元之间的改善项目，董家的项目集中在客户适配，置换需求占绝大多数，拿地既不早也不晚。没有了后发政策的优势，董佳知道自己不是那个能“选客”的人。

即便如此，“置换房的质量”也成为了董佳为一线销售设定的“必知”KPI。 用他的话说，要“及时掌握二手房‘堰塞湖’的动态”。 “不管市场有多困难，我们都可以卖房子，但我们是央企，不能等，退订很麻烦。如果客户需要更换房子哪里PC蛋蛋群，我们估计更换周期会比较长。”半年多了，所以我们建议他再考虑一下。”

董佳的担心不无道理。 新房市场和二手房市场本质上是同一体的两侧，具有相互传导的关系。 连续几个月低位运行，庞大的二手房挂牌量就像一个不断扩大的“堰塞湖”，对尚处于恢复期的新房市场也产生了影响。 虽然还是有一些案例，但市场最怕的是延续性。

“堰塞湖”谁来疏浚

目前，北京二手房“堰塞湖”淤积的症结在于销售不畅、供需失衡等因素。

据麦田统计，北京目前的房源中，每两套在售房屋中，就有一套是20年以上的老房子。 明显小于。

陈涛就是那个卖了“70后老少女王”却买不到合适房子的人。

经过三次降价92万元，陈涛终于卖掉了位于北京市东城区地坛北里的两居室。 ，低了31万元，还是2021年6月。

陈涛是典型的老北京人。 房子被母亲单位分了，精装修后送给陈涛作为婚房。 “我妈妈也在这个小区，周围教育资源丰富，但我们不打算要孩子，看守一个又老又穷的孩子太难受了。” 由于父母在同一个单位，大家可以共用一套，陈涛选择卖掉自己一楼的两居室，母亲则继续留在这个小区。

二环边上，公园对面，守着医院、地铁、菜市场，花了40万多元精装修，还给亲戚留了一碗汤。 老邻居们对陈涛卖房子的事不理解。 。

面积小、功能不合理、停车不方便、没有房产……作为典型的“90后”，陈涛夫妇一开始想“关门不顾老小”，但住了几年后怎么找加拿大28群，他们发现自己无法忽视它。 “我们在一楼，不用说，一楼在20世纪70年代就已经老旧破旧了，这个小区情况比较特殊，整个单元的水闸门都在我们的小院里，谁家放水或者装修的必须要敲门才能进来。” 关掉水，更不用说倒水和蟑螂了。” 再加上三年的疫情，虽然封闭期间居委会尽了最大的努力，但比不了住在新小区的学生，所以就把旧的卖了换了。 一个拥有优质物业的现代化社区，成为了陈涛夫妇的执念。

“但我们没想到市场‘下跌’得这么快。” 本来我们是打算拿到目标房子后就卖掉房子的。 “学区好、配套好、什么都好卖”的期待，以及5月份上市以来被市场“殴打”，让陈涛感到恐慌。 “我只想赶紧卖掉，新房连看都懒得看，我怕以后买不起了。”

虽然最终陈涛在价格屡次优惠后成功完成了置换的第一步，但819万元的价格却让他有些尴尬：原计划预算1000万元的新房，卖给了老人们。边和配套，自己的积蓄用于装修北京一房主被中介要求降价200万，售价和心理价差很大。 陈涛尚未决定是进一步“以旧换新”，还是收缩更新换代的需求。 “我现在不太了解市场，不敢在低点卖，在高点买。”

对于陈涛的担忧，房地产分析师严跃进认为，这符合大多数置换需求消费者的心态。 “当前影响房地产市场的核心是大环境的波动，单纯依靠市场调整短期内无法达到预期效果。” 严跃进建议，在“房子是用来住的、不是用来炒的”基础上，尽快建立符合当地市场健康状况的住房制度。 长效机制运行，量大则稀疏，量小则稳定。 后续，要在行政、财政、金融等方面落实见效快的政策，积极关注初级住房与次级住房的联动。 当前，要走向“振兴二手房、鼓励新房置换”的视角。 只有这样，才能防止市场进一步降温，促进房地产交易市场平稳健康发展。

编辑丨王乃欣

图片丨北京商报、视觉中国、