2023年县城楼市何去何从?楼市利好政策能否拯救县城?

2023年县域楼市将走向何方？ 会不会出现“报复性反弹”？

1998年至2008年房价上涨更多是基于老百姓综合收入飙升的背景，大部分城市处于城镇化高峰期，房价飙升在情理之中。 2008-2018年的房价上涨，更多是因为房地产全面金融化。 银行的杠杆资金带动全国房价暴涨是正常的； 填补财政缺口的工具。 只要人口老龄化加剧，核心城市房价上涨也将是长期趋势。 2023年县域楼市将走向何方？

楼市利好政策能否挽救县城楼市还有待观察，但至少能让阵痛中的市场喘口气。 这是县里真正应该做的，但确实任重而道远。

在这样的时代，房价上涨将逐渐与收入增长脱钩，只会与老龄化严重程度直接挂钩。 未来的房子不高加拿大28微信群大全，只有更高。 因为对房价的支撑已经完全不同了。 如果开发商的资金链断了，就没人买地了。 地方财政呢？ 这么多老人的养​​老和医疗保险怎么办？ 从这个角度来看，我们不得不正视一个前所未有的房地产新时代的到来，即老龄化下的人口分化，能够逃离的优质人口全部跑向核心城市。 2023年县域楼市将走向何方？

近期县城楼市何去何从，不少专家学者都在预测明年房地产市场的走势。 其中，中航基金首席投资官邓海清的观点最为激进，值得一提。 在他看来，“2023年房地产将出现报复性反弹”。 他的解释是，“房地产下跌的主要原因是这两年年轻人失业，这两年给婆婆买房和生育的需求生娃一拖再拖，2023年这两方面的需求复苏，将报复性反弹。

为什么邓海清的观点值得一提？ 是因为哈默在朋友圈看到不少于4位房产中介改变了自己的观点，其中两人在配文中写道：专家称明年房价将报复性反弹，我们必须年底赶快买房，好心提醒一下，这是最后一次了，优惠只保留最后一周。 抓不住机会的朋友，别哭着求我明年再优惠。

锤子还是那句话，房地产已经凉了两年多，很多人已经迫不及待了。 这其实很容易理解。 有些人就是吃这碗饭。 他们与房地产的关系堪称“唇齿相依”——唇亡齿寒。 尤其是房产中介，是典型的靠天吃饭的。 行情好的时候，房产成交量大，收入也高，态度自然是嚣张跋扈。 常见的。 行情不好，你当然会着急，一切看起来都很好。 2023年县域楼市将走向何方？

2022年堪称房地产的“至暗时刻”。 销量下降、房价下降等数据我就不公布了，而是公布一组很多人不知道的数据：根据科科智库的数据，2022年将有40万人离开了真实的生活。房地产开发行业，以及房地产开发上下游产业流失了600万个工作岗位。 看到这里，大家应该能理解为什么那么多人期待房地产能尽快脱困了——它不仅是国民经济的重要支柱之一，还关系着千万人的民生从业者。

废话少说，2023年房地产真的会出现报复性反弹吗？ 例如，需求出现报复性激增，房价出现报复性上涨。

先说结论：Hammer认为这种可能性为零。 无论是北上广深这样的一线城市，还是18线的小县城，明年房地产报复性反弹的概率为零。 当然，不能否认的是，明年还是会有不少城市将房地产复苏放在重要位置。 为了实现这一目标，许多城市将继续实施政策。

2023年楼市分化依然严重。 具有人口增长、经济基础、资源优势的大中城市，可能会逐步回暖，慢慢恢复，但不会回到2020年之前的水平； 其他低级别城市，大概率还会继续受寒，尤其是很多房屋过剩严重的欠发达城市。 购房需求锐减，房价暴跌，成交量持续减少，或成市场主旋律

首先，三年的疫情和经济下行，很多行业都遇到了严峻的挑战，有的行业甚至被彻底淘汰。 尤其是专注于线下场景的行业，很多行业无法独善其身。 如餐饮、影视、旅游、婚庆、旅游连锁等。据清华大学郑玉煌教授统计，仅今年上半年，全国就有46万家企业倒闭，约310万家企业倒闭。业务被取消。 大量废弃物等待重建，经济发展和人民住房就业受到较大影响。 结果，老百姓的收入急剧下降。

也许有人会说，这不是真的。 央行公布的数据显示哪里找加拿大28群，过去一年居民部门存款增加15万亿。 这笔钱到2023年就可以用来消费了，如果全部流向房地产，对房价的拉动是巨大的。

对此，我只能说算盘打得真好，但这种想法是不现实的，因为居民的巨额储蓄是应对不确定性的必要储蓄。 被疫情教会了三年，很多家庭已经养成了多备粮草备弹的习惯，不会因为专家的几句提倡和刺激消费就轻易改变。 2023年县域楼市将走向何方？

更何况，2023年的疫情会怎样，还是一个未知数。参照美国，距离全面放开已经快一年了。 因此，我们不能过于乐观。 同样可以确定的是，从现在到明年3月，全国都处于反复感染的阶段，也就是积极打压的阶段，这期间的一切经济活动都不可能强劲。 住房等大宗居民消费报复性反弹的可能性更小。

第二，不说了，大家对明年一季度房地产的态度其实已经很明朗了：12月27日，央行发布的一份报告显示，86%的人预计明年一季度的房价走势季度“稳中有降”。 “涨”的比例不到14%。 此外，2023年一季度，仅有16.0%的居民计划购房，而前者为17.1%。 值得一提的是，这一数值也创下了6年来的新低。

参与调查的银行储户对明年房价走势及购房前景已给出答案：购房意愿严重不足，创6年新低，对未来也持悲观态度房价走势。 基于此观点，专家所谓的“2023年房地产报复性反弹”实际上在短期内是站不住脚的。

前两个是基于对经济环境和买家态度的分析。 接下来，Hammer 将讨论影响房地产趋势的住房供需基本面、库存积压以及住宅部门的杠杆率。

三是房地产正式进入新周期。 上一个周期最大的特点就是供大于求，所以无论怎么调整，房价最终还是会上涨。 当前市场的基本面是供过于求。 供过于求的市场意味着80%的投资需求将退出市场，房地产的报复性反弹缺乏动力。

第四，统计局数据显示，今年前11个月，房企销售额同比下降近30%。 保守估计，今年房地产销售规模可能只有14万亿，相比2021年的18万亿加拿大28QQ群哪里找呢？，涨了很多。 另一方面，这表明2022年楼市库存将增加4万亿元。 这些库存的枯竭压力推迟到2023年。

易居研究院数据显示，11月末，白城新房库存去化周期高达23个月。 具体来看，一线城市的北京、广州、深圳，去化周期都在一年以上； 26个二线城市中，兰州、郑州、哈尔滨、大连、呼和浩特、沉阳、武汉、青岛、长春、厦门、重庆、福州等近半数城市库存消化周期在2年以上，只有苏州、杭州、合肥等5个城市的枯竭周期在12个月以内； 压力剧增，70个城市中有50个已经退役20多个月。

第五，我国居民部门的真实杠杆率高于很多人的想象。 央行公布的数据显示，2021年末居民杠杆率为62.1%，较2020年不增反降，但这个数值明显偏低。 原因是央行计算家庭杠杆率的依据是家庭债务/GDP，而GDP的计算包括企业和政府收入，所以真正的家庭杠杆率应该去掉政府收入，即家庭债务。 / 居民可支配收入为中国居民实际杠杆率。

2021年末中国居民总债务高达73.29万亿，居民可支配收入68.6万亿加拿大28，两者之比为106%。因此，106%是我国的真实杠杆率居民部门

居民杠杆率过高，容易对消费形成挤出效应，居民幸福感也会下降。 不仅如此县城楼市何去何从，高杠杆率还可能带来相应的金融风险。

综合以上分析PC蛋蛋群哪里找呢？，Hammer认为2023年房地产出现报复性反弹的概率基本为零。 一方面，整体经济环境缺乏信心； 另一方面，房地产本身的基本面并没有得到支撑。 尤其是短期供给端，仍然存在三大问题抑制购房者的购房兴趣：楼花未完工、居民收入预期不足、房价预期疲软。 如果这些问题得不到彻底解决，市场信心就难以恢复。 个人认为2023年，购房者的信心能够恢复80%、90%，已经不错了，幻想报复性反弹简直是一厢情愿。 2023年县域楼市将走向何方？