韩国楼市面临价量齐跌，有“多头女王”

▲韩国首尔PC蛋蛋群吧！，韩国国旗在光化门前飘扬。图/新华社

最近，韩国房价暴跌。

据中国基金报报道，在房价连年上涨后，韩国楼市一度成为全球最火热的地区之一。 近5年来，韩国房价整体上涨80%，2020-2021年最大涨幅将超过40%。 在首尔，这一比例将超过50%。 房价一度达到每平方米15万元，仅次于中国香港。

然而2021年8月，随着韩国央行开始加息，房价开始暴跌。 首尔实际交易房价暴跌25%，部分社区跌幅达30%至40%，创历史最大跌幅，交易量也暴跌20%以上。 百分之七十。

报道援引《亚洲日报》的报道称，2023年，韩国公寓、多户住宅等共享住房公布价格将比去年平均下降18.63%，降幅创历史新高。高的。 在首尔，部分公寓价格下跌30%-40%，交易量暴跌70%以上。

“韩国楼市即将崩溃”的恐慌情绪像瘟疫一样在韩国投资圈“传染”。 而跟随美联储的“输入性政策变量”则加剧了韩国楼市未来的不确定性。

▲韩国首尔夜景。图/新华社

──────────

“经济低迷将持续一整年”

“一个负责任的估计是，韩国房地产市场将在2023年全年持续低迷，首尔以外的情况将比首尔更严重。”

韩国房地产市场面临着价量双跌的困境。 被称为“韩国楼市牛女王”的ING银行韩日市场高级经济学家闵珠刚在5月24日发布的投资报告中也承认，2023年韩国楼市2019年不容乐观。

其他行业专家则更为悲观。 有经济学家认为，过去几年韩国房地产市场因过度投机已经饱和，而且随着老龄化和人口萎缩，即使在首尔，市中心公寓的空置率也在上升，仍然存在严重的住房空置率。人口外流到首尔以外的问题，房地产市场的长期前景更加难以乐观。

日前，韩国央行行长李昌镛在接受彭博社采访时表示，随着房地产贷款拖欠率上升，金融领域的风险正在加大，这“需要政府采取政策措施调整。” 但闵竹刚认为，政府的政策调整实际上于事无补。

闵柱刚分析，上届文在寅政府追求“住房负担能力”，上台以来不断实施打压房地产价格的政策，包括限制房地产投资、对多业主征收重税等，目的是稳定房价。 炒房者将其解读为“房子供应紧缺，要尽快抢购，否则不会等到过时”。 资金叠加加杠杆，疯狂涌入楼市，以求领先更严格的政策调控。

本届尹锡悦政府上台后，步步紧随美国高利率，仓促以高利率应对通胀压力。 由此，住房承受能力指数从平均50左右上升至80——根据闵主纲的计算PC蛋蛋信誉群，一旦韩国住房承受能力指数达到80，需求下降的趋势就难以撼动。

▲韩国首尔街头的艺术装置。图/新华社

──────────

“连房子和钱都失去了”

韩国是出了名的出口导向型经济体，但尽管如此，住房和建筑业仍占其国内需求的很大一部分。

以GDP计算，2022年韩国的建筑支出约占名义GDP总额的15%怎么找PC蛋蛋微信群平台，包括房屋建筑和土木工程。 在工业生产中，建筑业约占韩国整个工业的6%。 在韩国劳动力市场，建筑业将在2022年创造超过210万个就业岗位，相当于总就业人数的7.6%。

就金融业而言，房地产信贷是金融体系的重要组成部分。 由于房地产及其相关产业对于大多数普通韩国民众来说远比外向型经济部门更具有相关性和可感知性全天加拿大28QQ信誉群！，因此房地产市场的动荡对社会的影响远比上述寒流重要得多。数据。

分析人士指出，韩国楼市此前的暴涨极其不正常，最终导致资金和杠杆疯狂涌入楼市。 然而，自去年底以来，韩国被迫跟随美联储的高利率政策。 信贷负担的急剧增加韩国楼市暴跌70%，不仅让新人望而却步，也压垮了一大批股票投资者，最终导致了戏剧性的雪崩。

熟悉韩国房地产市场的人士甚至指出，韩国独特的“船部”住房租赁制度，不仅是去年7月之前韩国房地产市场暴涨的主要推动力，也是韩国房地产市场暴涨的罪魁祸首。目前韩国房地产市场崩溃。 萧何。

所谓“丹布”，是韩国特有的住房租赁模式。 租户一次性缴纳一大笔押金，通常约为房产价值的70%，以支付两年的租金。 房东在合同结束时退还押金。

这种独特的模式介于租房和买房之间。 其目的是让房东和租房者双方降低持有房屋的成本，同时减轻自己账面上的住房信贷负担，并有利于从金融机构获得更多的抵押贷款。 ——这也刺激了更多房东加入“串补”房地产市场的行列。

通常，当房价上涨且“Trankan”市场正常运转时，退还“Trankan”押金不会造成大问题，因为新租户并不难找到，而且押金会随着房屋的增加而相应增加价格。 但一旦房价大幅下跌，房东就不得不压低“传统”价格，并挪用自有资金来填补缺口。

这样一来，“船补”繁荣之后一直在悄然飙升的杠杆泡沫风险就会像定时炸弹一样爆炸。 然而，“专草”断链的不可抗力也导致了“专草骗局”的大量出现。

平心而论PC蛋蛋群哪里找呢？，目前在韩国尤其是首尔大都市圈发生的所谓“传统骗局”，大部分并不是真正的主观欺骗，问题在于租房者“蒙受损失”的客观现实。两年后，他们所有的钱都花在了房子上。 事实摆在这里，必然会导致越来越多的租户远离“传统住房”，客观上加速和加剧了韩国楼市的崩溃。

▲韩国首尔街景。供图/新华社

──────────

“更担心杠杆泡沫累积”

面对当前的混乱局面，“韩国楼市牛女王”闵周江依然坚称韩国房地产市场“仍有救”。 原因包括需求仍然存在。 例如，韩国约有44%的家庭没有自己的住房，首尔这一比例高达51%。 下半年年底等等。

问题在于，韩国本轮从降息到加息的大逆转，原本就是追随美联储的“政策变量输入”。 随着美联储重申将继续加息并维持高利率政策，韩国央行自行行动已无悬念。

数据显示，2021年初以来，韩国个人债务重组申请数量同比大幅增长，甚至达到2003年“信用卡危机”以来的最高水平，这预示着前所未有的债务重组申请数量。普通韩国人的财务状况，尤其是预期恶化。 对于房地产市场来说，这绝对是最糟糕的消息。

不仅如此，韩国政策制定者的考虑可能与房地产投资者不在同一个频道。

例如，6月6日，韩国央行行长李昌镛在纪念韩国央行成立73周年的会议上发表讲话。 如何让家庭债务顺利去杠杆化，从而避免金融失衡再次累积”。

尤其是李昌镛多次提到，“随着非银行的重要性和体系的复杂性增加，仅针对银行很难实现整个国民经济的金融稳定目标”、“必要时采取措施应制定实现金融稳定目标”——显然韩国楼市暴跌70%，韩国央行确实如闵周江等“多头”所希望的那样，正在密集释放监管信号。

然而韩国央行释放的信号似乎与预期背道而驰。 决策者当然担心楼市崩溃，但他们更担心杠杆泡沫的积累会压垮整个韩国经济和金融大厦，他们也可能认为让“传说”越来越高的杠杆组成的“通天塔”，也许是更危险的长期风险。

由此来看，2023年韩国房地产市场不容乐观。 其实很难说2023年后是否真的如“公牛女王”闵周刚所想的那样“拯救”。