2021年韩国房价暴跌25%，房东跑路，租客崩溃

2020年至2021年，韩国房价涨幅将超过40%，首尔将超过50%。 房价一度达到每平方米14万元。

然而，2021年买房租房的韩国人却开始了噩梦。

2021年8月，随着韩国央行开始加息，房价开始暴跌。 首尔实际成交房价暴跌25%，部分小区甚至下跌30-40%，创历史最大跌幅，成交量也暴跌70%以上。

房东跑路、租户倒闭，这还不是楼市噩梦的全部。 历史上的房地产危机告诉我们，房地产金融链的断裂和背后房地产企业的破产倒闭只是冰山一角的影子。

随着乐高乐园担保违约和经纪房地产贷款业务面临破产的传言，2022年10月，韩国金融当局推出总额高达50万亿韩元的救助计划。

与此同时，今年年初，对房地产市场实施的史上最严调控开始放松。 暴跌30%后韩国房地产市场能否安全着陆？

一、“全租”的杠杆博弈

就像历史上所有的房地产故事一样，韩国的开端是一个熟悉的配方。

2016年，欧债危机波及韩国出口需求，韩国将基准利率从3.25%下调至1.25%，成为本轮房地产上行的起点。 2020年随着疫情爆发，韩国将基准利率下调至0.5%。 韩国房价直接飙升。

值得一提的是，韩国前总统文在寅也极力阻止房价这辆高速行驶的汽车。

他在任四年，实施了大大小小的调控措施28项，堪称史上最强调控。 然而，这些不仅容易受到房价上涨的影响，甚至还助长了房价的上涨。

韩国房价“调涨幅度加大”的背后，既有炒房者的贪婪、老百姓的焦虑，也有海外投资者的煽动。 韩国的“全租房”制度具有通过扩大杠杆来推高房价的作用。

“全租”是指承租人一次性缴纳房价50%至80%的押金后即可入住。 期间不支付租金。 协议期满后最新加拿大28实力群群，房东将退还租客所有押金。

当房价上涨时，房东可以通过住房吸引租户的押金，投资更多的房产，提高杠杆来增加收入。

租客也可以去银行借钱支付全额租金押金和每月支付利息。 所支付的利息仅为普通月租的1/4韩国楼市暴跌70%，甚至更低。

当利率低而房价上涨时PC官方，这种模式似乎两全其美。 但问题是房东拿到定金继续买房，过度的杠杆带动房价飞涨。 租客们靠着银行贷款和低息租房，以为自己可以攒点钱自己买房，但越来越高的房价总是超出他们的承受范围。

在双方杠杆率不断提高的基础上，加息永远是后劲十足的一剂猛药。

2021年8月至2022年7月，韩国将加息六次。 随着贷款利率的上升，一方面增加了房东的还款成本，同时也加重了租户的贷款负担。 当租客要回押金时怎么找加拿大28群，很多房东因为连环炒房找不到新租客（A租客押金付B房首付，B房押金付B房首付） C房...），无法退还押金，唯一的选择就是卖房。 随着越来越多的房子被卖出，房地产泡沫开始破灭。

2022年韩国全租押金吞并案2073起，涉案金额超过7000亿韩元。 持有巨额押金的房东资金链断裂，而拿不回押金的租客继续高息还贷。

韩国专家预测，今年全额租赁押金损失最多可达1.8万亿韩元，房价雪崩势头难以控制。

2.冰山下的阴影

历史上的房地产危机告诉我们，购房者资金的流失和租户的资金流失从来都不是房地产市场的全部噩梦。

冰山之下更深的阴影是房地产金融链的崩溃和房地产企业的倒闭。

1、银行贷款违约

2021年底，韩国家庭信贷总量再创新高，达到1863万亿，两年增加262万亿。 住房贷款占其中一半以上。 韩国住房贷款利率已上调至7%至8%的高位。 上一次韩国银行的抵押贷款利率超过 7% 是在 2007 年。

韩国家庭有近 80% 的未偿还贷款以可变利率发放，这对普通购房者来说已经是非常有压力的，更不用说充分利用杠杆的租房者了。

韩国房地产网站Zigbang测算，当房贷年利率为4%时，一套首尔公寓的月供将占到城市居民平均可支配收入的45%。 当当年利率升至7%时PC蛋蛋QQ群薇，每月供款将增加至可支配收入的60%至70%。

韩国金融监管机构还预测，在平均抵押贷款利率为7%的情况下，拖欠贷款的人数可能会增加50万至190万。

2.开发商资不抵债

随着韩国楼市出现史上最大跌幅，同样大量举债的房地产开发商开始陷入困境。

韩媒援引调查称，韩国30家大型建筑企业中，有11家的负债率超过200%。 韩国央行调查还显示，约36%的上市房地产开发商营业利润完全无力偿还利息，韩国房地产陷入流动性危机。

由当地政府担保、被认为无风险的乐高乐园项目违约，引发了市场对开发商融资的整体担忧，甚至蔓延至整个企业债市场。 韩国信贷市场迅速恶化，企业贷款难度暴涨。

三个月内评级最高的三年期韩国公司债券与政府债券之间的利差飙升至 149 个基点。 韩国商业票据的收益率也飙升至 13 年来的最高水平。 企业融资一度陷入僵局。

3. 冰山下的影子金融

韩国财经研究院报告显示，由于利率长期处于低位，房地产影子金融规模已达750万亿韩元，创历史新高，较2018年底增长88.6%。

房地产影子金融是指脱离于银行体系、不受健全法律法规约束的房地产基金、信托、项目融资贷款等房地产金融投资产品。 PF甚至一度被投资人称为“下金蛋的鹅”。

不过，随着市场状况的急剧下滑和利率飙升的影响，韩国央行表示韩国楼市暴跌70%，影子金融的风险敞口约占总资产的30%，在100万至200万亿韩元之间。 主要针对各类保险、资产公司、证券公司，甚至退休基金。 其中，保险对PF贷款的风险敞口较大。

截至去年9月底，银行金融体系房地产项目融资违约率9个月内翻了一番以上，券商违约率更是升至8.2%。

这些影子金融机构与银行体系之间也存在大量过桥交易。 一旦出现问题，风险可能会传导至整个金融体系。

3、韩国政府万亿美元救市

随着乐高乐园违约事件的发酵和房地产金融链的枯竭，韩国金融当局于去年10月出台了50万亿韩元（约合2646亿元人民币）的救助计划，以扩大实施流动性供给，稳定国内金融系统。 市场稳定。

其中：在扩大购买2万亿韩元低等级公司债的基础上，将向1.6万亿韩元资金中注入20万亿韩元稳定债券，与房地产项目相关的资产支持商业票据将成为其中之一的目标。 它将通过将国有银行经营的公司债券购买上限提高一倍至 16 万亿韩元（110 亿美元）来恢复公司债券融资市场的流动性。

与此同时，韩国政府从去年年底到今年年初，对房地产市场的监管进行了多项放宽。

其中包括：放宽首次购房者和拥有房屋者的贷款规定； 对低价购房者实施固定利率贷款优惠； 并计划降低多个房主的合并房地产税复税率。 首尔及其周边地区将被移出密切关注的投机区； 取消首都圈“预售价格上限制度”等。

随着韩国当局的及时干预，房地产融资市场出现好转迹象。 今年3月，企业债与国债利差已回落至去年初低位。

价格也趋于稳定。 据韩国不动产厅称，3月首尔公寓实际成交价格指数环比上涨1.61%。 （实际成交价格指数是统计实际成交价格变动的统计数据。）特别是属于江南3区（江南、瑞草、松坡）的东南地区哪里找PC蛋蛋官网？，增幅最大。 在全国17个省市中，世宗市增幅最大。

然而，今年首尔的公寓成交量为 9,795 套。 虽然较年初有所回升，但仍远低于往年同期水平，且集中在一些大面积地区。 大部分公寓仍处于“0成交”状态。 然而，待售房屋数量大幅上升，达到八年来的新高。

专家表示，公寓价格要触底反弹需要每月进行 5,000 多笔交易，这是过去五年的平均水平。

4. 韩国楼市噩梦结束了吗？

韩国楼市能否平静下来，取决于两个方面。 一是房地产影子融资链条的稳定性，二是住房需求的回暖。

从房地产融资链来看，目前房地产开发商和建筑商的负债率较高，盈利能力减弱是现实。 他们需要不断补充资金，直到销售恢复。 与此同时，房地产影子金融近年来增长过快。 一旦企业或项目再次违约，很容易诱发影子融资链断裂。

从终端用户住房需求来看，韩国家庭债务杠杆（占GDP）达到108%，远高于美国、中国、日本和欧元区76-60%的水平。

韩国银行数据显示，2020年以来的“恐慌性购房”导致30多岁的年轻人家庭贷款急剧增加。 家庭贷款与收入之比大幅上升24个百分点至260%以上。 严重透支了未来的消费需求。

在高负债和高利率下，楼市成交量的大幅回升，更像是无根之木、无燃料之火。

当居民杠杆率过高时，总会有爆仓的一天。 是像美国那样通过次贷危机去杠杆，还是通过出口复苏增加收入，还是通过货币宽松继续生存下去？

因此，虽然当前的韩国房地产危机在政府的强力救助下暂时被掩盖，但其背后的居民杠杆、开发商困境、影子金融等深层次问题并没有发生任何改变。

韩国房地产市场不得不忍受雷雨交加的噩梦，直到​​去杠杆化的那一天。

参考文章：

央行出手救市，韩国是否会重演1997年的危机？ —— 深度研究院

韩国房价暴跌，穷人更受苦——Yangcheng Pai

韩国连续五次加息后，启动万亿韩元救市计划 - 财联社

韩国正式收紧货币政策后“房地产影子金融”风险敲响警钟——韩民族日报

央行出手救市，韩国是否会重演1997年的危机？ —— 深度研究院

韩国楼市，崩盘？ —— 帅真企业愿景