福建省会福州的第一个“现房销售”地块就将开拍

16天后，福建省省会福州首个“现房出售”地块将被拍卖。

多年来，购房者一直为楼盘的不一致性所困扰，在购房时期待“所见即所得”。这一次，福州的探索会成功吗？

我国现行商品房预售制度已实施28年。近年来，东部沿海多地提出或探索现房销售试点，如杭州、苏州等，但均已偃旗息鼓。

IPG中国首席经济学家薄文曦认为，商品房预售体系已经形成了巨大的惯性和利益捆绑哪里找PC蛋蛋官网？，很难回归现有的房屋销售体系。随着格局的剧烈调整和大量坏账的爆发，当前楼市供需格局发生根本性变化，商品房预售制度到了不得不进行调整。逐步推动现房销售势在必行。

小县试点

近日，福州市永泰县一块“商品住宅”建设用地挂牌，定于8月5日上午进行拍卖。这块地价不高，起步价仅4000万元，起步楼面价仅1106元/平方米，最高溢价率不能超过20%。

但一块不起眼的县城地块意义重大，因为它是福州第一块需要“现房销售”的住宅用地。

土地出让要求中明确规定，规划房屋竣工验收后，投标人可办理房屋出让手续。不得上市、交易、转让，不得办理转让公证等手续。

事实上，自2015年以来，福建省一直在研究与出售现房相关的课题。 2018年4月，福建省住房和城乡建设厅印发《关于加强精准调控稳定房地产市场的通知》，其中“优化土地供应管理”一章提到福州、厦门试点城市逐步加大了商品房前期生产的土地流转力度。出售条件直到出售现房。

如今，现房销售终于从福州所辖的一个县开始。不过，这块土地能否顺利出让还是个未知数。

永泰县县城不大，常住人口只有28万多。从近期当地的土地拍卖情况来看，大部分被征地的房地产公司都是福建当地的小型开发商。例如，今年4月，福建品润地产以1.5亿元的底价，成功竞投永泰城丰镇一块商住用地，成交底价1629元/平方米。去年9月，福州盛佳源商贸有限公司以3.3亿元的底价竞投永泰市城丰镇六七村地块。根据以往的经验，中小房企对“现房销售”的热情并不高。

未完成的探索

除福州外，东部沿海多个城市率先探索现房销售试点，但大多已偃旗息鼓。

2016年，由于土地市场过热，苏州出台了《关于进一步加强苏州市区房地产市场管理的实施意见》，为土地拍卖设定了“市场指导价”。如价格超过指导价的10%，需在项目竣工验收后申请预售许可证。这被视为“现房销售”探索的苏州版。 2017年，政策出台的第二年，苏州诞生了39块成屋销售地块PC28群官网哪里找？，其中6块是区域地王。

这些高价拿地的开发商很快就陷入了困境，有些楼盘甚至在2016年就拿到了土地，但6年后才开盘。 2020年，火热的苏州楼市进入下行期，部分开发商因无法算计，开始操作“精装转毛”、“强装包”等擦边球动作。

受疫情等因素影响，2020年苏州发布通知放宽房企预售条件，同时取消已实施42个月的强制成屋销售政策。

从2016年到2017年，邻省省会杭州的土地市场和苏州一样火爆。为遏制土地拍卖风靡，杭州曾短暂实行过溢价率高的现房出让制度。共诞生了20个项目。 ，但仅经过几个月的审判，该规则就被废除了。

2021年土地出让方式发生变化。杭州将成为全国22个土地集中供应试点城市之一。杭州计划重新出售现房。

去年8月，杭州发布年度第二批土地集中供应公告，首次提出对10个“优质”现房销售地块进行试水。公司开发商可以先提供建设方案，方案通过后开始竞标。

因为担心开发商不愿意配合现房销售，杭州也做出了特别让步——普通商品房地块溢价率上限为15%，地块最高溢价率现有房屋的售出率最高只能达到 5%。

最终结果是10块地全部入关，没有开发商愿意参与征地。

2017年该取消期房预售吗哪里找PC蛋蛋官网，广东省也在《实施2017年珠三角规划纲要重点任务》中提出鼓励实施现房销售制度，逐步取消预售制度。

目前，唯一实现全省现房销售的省份是海南。但海南自有特色，经验难以复制。

2020年3月，海南印发《关于建立城市主体责任制促进房地产市场平稳健康发展的通知》，规定新租用地的商品房必须作为现房出售。此次新规出台的特殊背景是，海南正大力建设自由贸易港，经济增长方式已从主要依靠投资转向消费。自2018年实施房地产全球限购以来，海南经济对房地产的依赖度大大降低，房地产投资占GDP的比重从2017年的46%下降到2019年的25%。

以海口市为例，去年95块土地供应中，仅剩下3块用于市场化商品房建设。很多市场化的征地、地产公司已经彻底撤出海南。

华泰证券认为，高周转房企对此类土地投资缺乏兴趣，短时间内将海南的做法扩展到其他领域是不现实的。

为什么这么难

我国现行商品房预售制度始于1994年，至今已实施28年。全社会关于取消楼花预售的讨论也持续了十多年。

2005年8月，央行在《2004​​年中国房地产金融报告》中提出“建议取消现行住房预售制度”，但建设部表示“国家不会取消近期商品房预售。”随后，新华社评论称，是否取消商品房预售制度，是牵动全身的大事。

为什么这套系统能够运行28年，而在此期间，多次尝试取消预售系统都没有成功？

谈及根本原因，IPG中国首席经济学家白文喜告诉第一财经：“商品房预售制度支撑了房企的高周转模式和目前的房地产市场规模，涉及投资、在房地产销售、税收、土地出让金等诸多方面，如果实行现房出售，必然会大大降低房地产行业的财务杠杆和产业规模。 ，导致行业结构剧烈调整，大量坏账爆发，这是所有利益相关者都无法接受的。”

上海中原地产首席分析师卢文熙认为该取消期房预售吗，商品房预售体系对房地产行业的规模化发展起到了支撑作用。做一个项目只能用三年时间，而且单个项目要存大量资金，所以预售系统实际上支撑了大量商品房市场供应。”

薄文曦表示，当前房地产行业供需格局发生根本性变化，预售资金监管失灵引发诸多问题。是时候取消商品房预售制度了。但预售制实施28年最新加拿大28实力群，形成了巨大的行业惯性和利益捆绑PC官网，难以回归现有的售房体系。

“一旦预售制改为现房销售，将导致房地产行业萎缩，直接影响楼市供给总量，导致行业税收大幅减少，收费和土地出让费，甚至导致GDP收缩。”白文曦说。

卢文喜还表示，如果现在大规模实施现房销售，将导致楼市供应收缩，影响固定资产投资和当地土地出让金，带来较大风险的市场波动。 “所以现房销售不是一蹴而就的。” .

薄文曦认为，必须逐步推动现房销售。现阶段可以借鉴香港、中国等国家的预售制度，将银行按揭贷款的放行置于房屋交房前后。房地产企业主要靠自己，如果用银行贷款完成开发建设，大型项目不会烂尾，对住房相关领域的影响会更小。

马一凡