取消预售制的呼声能否如愿？楼市又有新方向

作者：孔海丽、唐少奎

编辑：张伟贤、姜佩佩

来源丨图片网

“一手付款，一手交货”、“卖现房，所见即所得”……关于商品房预售制度的争议，近日再度升温。多年来，业界对预售制度的讨论，不在本轮楼市中。性能有了新的方向。

我们应该取消预售系统吗？如果没有这样的系统加拿大28微信群大全，那之后的一切都可以避免吗？

与此同时，多地政府纷纷出手，陆续调整商品房预售资金管理办法。一些地方政府也在加速去库存。21世纪经济报道记者有不完全统计。截至目前，全国已有30多个城市出台了购房补贴政策。其中，一市实力最强，补贴高达800万。

取消楼市预售制度的呼吁能否兑现？

预售体系是如何形成的，实际执行中存在哪些问题？取消预售系统的呼声能否实现？如果没有这样的系统，那之后的一切都可以避免吗？

然而，工具的使用和退出也涉及复杂的土壤环境。如果短期内走向另一个极端，硬着陆的影响可能更加不可控。

不少业内人士认为，在当前环境下，完全取消预售制度是不可取的。反而要收紧制度的缰绳，因地制宜地逐步推进预售制度改革，有针对性地进行调整和完善。更好地服务住房事业。

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在我们的常规理解中，一般认为商品房预售制度起源于香港，由“售楼花”演变而来，即开发商将准房预售给消费者的一种营销方式商品房竣工前。

1990年代，中国内地住房制度改革初期，从当时的大环境来看该取消期房预售吗，房企资金匮乏，市场住房供应少。为了快速增加住房供应，他们借鉴我国香港的经验，引入商品房预售制度。

客观地说，预售制度起到了积极的作用。“作为中国商品房销售最重要的方式，预售制大大缩短了房企的收款周期，同时增加了市场商品房的供给，促进了城镇化的发展。” 任泽平研究员表示，预售制现在已经成为我国领先的商品房销售的最主要方式。2021年，我国期房累计销售面积将达到15.6亿平方米，占商品房总销售面积的87%。

广东省规划院住房政策研究中心首席研究员李玉佳也认为，预售制促进了土地供应的规模化发展，缩短了住房供应周期，在一定程度上稳定了房价。程度。

但仔细研究发现，我国目前实行的商品房预售制度与香港、新加坡等成熟市场的预售房制度存在诸多差异。

“本质上，预售是小业主向开发商变相融资，相当于2年左右的‘无息贷款’，开发商用这笔钱盖房。” 李雨佳说道。

中国社科院财经战略研究所住房大数据项目组负责人邹林华详细对比了香港“楼花”与内地预售的区别系统。从双方的主要权益对比来看，香港的“楼花”也有一定的忏悔和退房机制，而楼花卖家的实际权益在香港大陆相当于出售现房，买家不能后悔退房。

邹林华表示，从在香港买卖“楼花”的过程、支付方式和退约权，可以明显看出“楼花”的经济性质。 ”更接近于赊账或分期付款等促销方式该取消期房预售吗，而我们的期房预售，更接近于“集资盖房”，各种风险主要由买家承担。

另一个不可忽视的结果是，“楼花”属于中杠杆、中周转模式，而内地商品房预售制度在一定程度上促成了长期实际执行中楼市高杠杆、高周转率、高营销成本。.

出售现房的难点在哪里？房价会上涨吗？

站在新的时间节点，当预售制度的历史脉络不复存在时，关于取消预售制度的讨论不绝于耳。

一种声音是从保障购房者权益的角度推动楼花预售制度改革加拿大28平台吧，另一种声音则主张彻底落实现房销售。后者认为，出售现房不仅可以减少房屋延迟交付、产品质量差、虚假承诺等问题，还有助于降低房企的财务属性，这是人们普遍预期的。

但问题并没有那么简单，现房销售系统的推广也存在客观困难。

中原地产首席分析师张大伟指出，今年上半年房企自筹资金占比35%。一旦规定出售现房，开发商的资金将受到极大考验，可能成为最后压垮房企的。一根稻草。

“过去的定价模式大多是基于快速周转的时间成本。如果实行现房销售，通常需要两到三年的时间交付和验收，成本是硬性的。过去的定价模式将被彻底颠覆，延迟上市，增加资金成本最终转嫁到房价上。” 张大伟解释说，直接取消预售，至少会在一段时间内造成供应锐减，而供应不足将进一步导致房价快速上涨。

易涵智库研究院于晓宇和王玲在研报中表示，房企已经面临严峻挑战，很多房企的资金链已经无限紧张，在没有其他基础的情况下，现房销售会贸然推出。或将加速企业风险暴露，导致行业更快硬着陆，风险不可控。

但现房销售的探索并未停止，包括海南、深圳、杭州、北京等地都在土地流转环节尝试了现房销售。

早在2014年，上海就要求黄浦区的一块地皮出售配套齐全的现房。

近两年，北京也在积极推进现房销售试点。2021年12月，北京市第三批土地集中拍卖要求在朝阳区劲松地块上全部出售现房，另有5个地块也规定了现房出售规则；2022年，第一轮集中供地将在北京启动。18宗地块中，半数已设立竞卖现房，大部分地块设定的“现房销售”起始面积接近10000平方米，上限为招标临近地块施工区域。

即使部分采用现有的房屋销售规则，也意味着房地产公司的开发成本增加。一位全国房地产公司北京负责人告诉记者，现房销售拉长了营业时间，中间的资金成本和营销成本会上升，不容易结账。

关键环节

回到预售系统本身PC蛋蛋群哪里找啊？，它是现有房屋销售系统的一个工具。如何在实际实现中使用该工具更为关键。

我国商品房预售需要满足以下两个条件：一是取得四证，即土地使用权证、建设工程规划许可证、建设许可证和商品房预售许可证；工程建设总投资达到25%以上。在达到预售条件并申请预售后，预售所得的销售资金必须进入监管账户。

据李玉佳介绍，对于预售资金的监管，我国要求监管银行通过招标方式选择，资金全部进入监管账户，房建部门和监管银行双重审核，监管单位支付签约后根据项目进度。“有制度，但不落实，或有时落实，有时不落实，或落实不到位，这才是问题的症结所在。” 他说。

在实际操作中，“大多数时候，项目的预售资金不会一直在监管账户里。” 北京一家房地产公司的人士此前对21世纪经济报道记者表示，由于银行和开发商普遍有良好的金融合作关系，抵押贷款基本与开发贷款绑定。银行对预售资金账户的监管不是很严格，预售资金被挪用的情况屡见不鲜。例如，房地产公司会将预售资金作为资金池，由集团分配使用，用于支付员工工资、支付土地费用、偿还贷款等。

该人士表示，部分预售资金甚至没有存入托管账户，而是直接进入开发商可以控制公司日常运营的账户。

据新华社今年2月报道，商品房预售款监管新规出台。

新华社在今年2月关于出台商品房预售款监管新规的解读报告中也提到。实践中，部分城市商品房预售款监管不到位，部分房地产开发企业违规挪用预售款。尾门等现象时有发生，严重侵害购房者的合法权益。要在国家层面规范预售资金的监管。

据新华社报道，预售资金监管新规明确，市县住房城乡建设部门要会同有关部门确定承接商品房预售的能力。 ——公开招标销售，综合考虑商业银行信用状况、监管能力、服务水平等因素。经营资金监管业务的商业银行。

同时，市、县住房城乡建设部门、房地产开发企业和商业银行要签订预售资金三方监管协议，明确预售资金的存放和使用、金额等。监督PC蛋蛋QQ群哪里找啊，承担违约责任。

此外，监管限额是根据商品房项目建设成本、建设合同金额、项目交付使用条件等因素确定的，而不是单纯根据房屋销售比例；房地产开发企业可以提取和使用资金。

新规对资金分配节点也有明确安排，规定监管限额内的资金应根据项目建设进度进行分配，首个分配节点不得早于地下结构完成，最终分配节点是房屋所有权的第一次登记。

多拍几张！

在地方层面，近期多地调整了商品房预售资金管理办法。

例如，深圳市龙岗区提出加强预售资金监管。龙岗区住建局加强对待售房地产项目预售款的监管，全面检查项目预售款的存放和使用情况。严格监管，确保房地产项目的竣工交付。

赫比省的坎格湖市政府和城乡农村发展局发布了“关于意见的宣布（置评）”，并提出在预售商申请商业住房预售许可之前，他们应选择一个，他们应选择一个向监管银行申请仅对应一个账户的商品房预售许可证。原则上开立专户，与监管银行、监管部门签订新建商品房预售资金监管协议。设立监管账户后，必须在商品房销售合同中注明：“购房款不进入监管账户，本合同无效，买卖双方可随时解除”。对于没有受监管账户的项目，

陕西省西安市住房和城乡建设厅印发的《防止商品房延迟交付增量问题的工作办法》规定，商品房预售资金（包括定金、首付、住房贷款和其他形式的一切住房支付）应直接存入。应当使用专门的监管账户进行监管，开发企业不得直接代收或者单独设立账户收取购房者的购房款。

严格的分配标准。商品房项目主体结构验收完成前，重点监管资金累计使用不超过总额的50%；竣工验收前不超过95%；剩余的 1% 可以提取。

预售系统走向何方？

关于售前监管的解决方案，摒弃非此即彼的选择，那些理性的讨论还是值得关注的。

易涵智库指出，预售系统与现房销售之间的关系并非完全是双向的。两者在一定阶段协同或更有效，可以促进房地产行业的良性循环和健康发展。成熟后，现有房屋销售系统逐步取代预售系统也是一种选择。

“热点城市、热点项目，优先试点现房销售体系或最佳方案之一，在过程中发现问题，总结经验，不断优化，确保政策不会造成过度、不可控的负面影响。经验成熟了，范围会逐步扩大，成功经验会复制到其他领域。” 于小雨说道。

邹林华认为，楼花预售制度改革需要因地制宜稳步推进，而不是一刀切。她建议，有条件的城市可以因地制宜地尝试促进当前的销售。对于不具备促进现房销售条件的城市，仍可支持预售，同时推进重点环节改革，实现楼花预售可预订或分期付款在成熟市场。预售日渐临近，购房者权益得到更有效保障。

海通证券（600837)在研报中对预售制度的未来演变进行了分析。该机构认为，目前问题的根源不是预售制度本身，而是预售制度的严格性。在当前市场供需矛盾没有得到有效解决的情况下，一刀切的可能性不大。

“对于短期库存较少的城市，提前增加土地供应比较合适，然后采取新旧划分的模式；对于短期库存比较多的城市，也比较适合“从库存入手，配合土地供应计划。另外，在土地出让时，在土地出让条件中逐步明确是否可以进行预售，这也是一种可选的过渡方式。” 海通证券指出。

“很多人认为预售制度会被取消，但恰恰相反，现在应该是预售制度彻底清理和全面加强的节点。” 李玉佳说，严格监管，确保落实到位，才能把房子建好，把成本降到最低。

高达800万！住房补贴政策大潮：地方政府积极稳楼市

7月20日，南通市住房和城乡建设局发布关于《主城区刚性改善商品住房奖励补贴实施细则》的通知，明确在主城区范围内，第一次或第二套商品房（含二手房，下同），购房合同网上签订备案时间为2022年5月20日（含）以后，或者主城区范围内的商品房通过拍卖获得，并符合奖励和补贴条件的，可以购买房屋（住宅部分）按契税计算金额（以契税缴纳凭证为准）的75%申请购房赠金。

无独有偶，就在同一天，南通完成了第二次土地拍卖。成交结果显示，经过21轮竞标，13块地块中有1块因故停牌。其余12块地块均以平均底价出售，均为南通本地企业。总交易额61.2亿元。

在这个与上海一河之隔的三线城市，土地拍卖的平底可能是当地政府为激活流动性政策而推出的因素之一。

不仅是南通，近期各地的住房补贴政策也在上演。7月以来，南通市、宜昌市、徐州市、宁夏固原市、河南西平县等10多个城市相继发文实施住房补贴。

据21世纪经济报道记者不完全统计，截至目前，全国已有30多个城市出台了住房补贴政策，主要集中在三四五线城市。其中，7月以来，已有10多个城市出台了住房补贴政策。

去库存冲动

各地的购房补贴政策是去库存，短期内政策对楼市的影响相当明显。

早在6月初，徐州信宜市就率先推出住房补贴，外国人在信宜市购买首套住房，可获得每平方米300元的住房补贴。家庭补助200元/平方米，三孩家庭补助300元/平方米。徐州当地一家房地产公司的相关人士指出，信义市由于补贴力度大，已经显示出一定的效果。

7月18日，徐州市还发布公告，在市区（含铜山区、高新区、嘉望区、经济开发区、临港区）范围内，家庭将购买新建普通商品住宅（单栋面积144户以下）平方米）。，不含定制商品房），可获得合同价款1%的补贴。

不过，上述房企认为，此次徐州市区补贴力度不够，效果还有待观察。

他以安徽淮北为例，指出补贴政策力度越大，效果越明显。4月中旬，安徽省淮北市出台住房补贴政策，规定个人或家庭购买家庭首套住房，给予每平方米600元/平方米（最高不超过6万元）的奖励；购买家庭非一手商品房400元/平方米（最高不超过4万元）；个人、家庭或企业购买新建非住宅商品房，给予150元/平方米奖励（最高不超过3万元）。

目前淮北房价均价在6000元/平方米左右。易居研究院数据显示，自4月中旬住房补贴政策实施以来，5月淮北成交面积较4月明显增加。

据观察，这波住房补贴在一些偏远地区不小。

7月15日，宁夏固原市人民政府网站发布《关于购买一、二套房有关事项+申请购房补贴的公告》，明确了购买新建商品房、市区二手房（包括住宅和非住宅），购房面积144平方米以下的首套房按购房合同价的10‰补贴，二套房按5‰补贴的采购合同价格。

7月14日，河南省西平县规定，居民在该县市区购买90平方米以下商品房，可申请1.5万元住房补贴；购买90-120平方米商品房的居民，可申请1万元。8万元住房补贴；购买120-144平方米商品房的居民，可申请0.8万元住房补贴。

21世纪经济报道记者梳理各地出台的购房补贴政策发现，大部分城市的购房补贴政策都有“保质期”，大部分设置在2022年12月31日或2023年12月31日之前；河南省西平县规定，购房补贴自发文之日起8个月内有效，首购、首领、收款结束。

此外，三、四、五线城市推出住房补贴，多为方便外国人、人才和农民在城市买房。同策研究院研究主任宋宏伟认为，大部分三四线能级相对较低的城市都推出了住房补贴，尤其是对人才的补贴。这一现象的背后，是这些城市近年来人口流入缓慢，部分城市还处于人口净流出状态。在缺乏人口支持的情况下，楼市受到三个因素的影响：行业调控、市场低迷和经济下行压力。这些城市房地产市场下行压力较大，库存不断攀升，土地拍卖频繁。

住房补贴政策能否起到稳定楼市的作用？宋宏伟预计，下半年能级较低的三四线城市仍将处于市场底部。金华一位业内人士指出，购房补贴政策是“标本兼治”。据了解，上半年同样推出购房补贴的金华，如今已经改变了市场：开始加大大件、大件产品的供给。以往小产品的投资理财属性被过分强调，库存普遍偏高。

在这波住房补贴浪潮中，不少城市还将住房补贴目标定在了144平方米以下，这在一定程度上说明了地方政府去库存的迫切需要。

为什么苏州最厉害？

在这一轮住房补贴中，苏州的住房补贴最高。

7月12日，苏州出台一系列人才政策，明确三年内提供10万套人才公寓，最高住房补贴800万元。其中，“1000套人才公寓为博士后流动站出境人员免费居住，最高可享受500万元科技项目经费和300万元安置补助费”，可见苏州的住房购置补贴政策大力实施拔尖人才（团队）“一人一人”政策。政策”特别支持。

苏州出台强有力的人才住房补贴政策是有原因的。

一方面，苏州城市发展具有产业结构优势，当地政府有资金支持引进人才，购房补贴最高800万的“圈外”政策是依托苏州城市产业。近年来，苏州大力发展新能源、生物医药等产业，也为人才引进提供了坚实的城市基础；另一方面，苏州楼市在经历了这几年的高位运行后，郊区楼市的存量远高于市区。结构性问题暴露，存货总量较大，进入交易调整期。

第三方机构数据显示，2022年上半年，苏州市新建商品房和住宅315万平方米，同比下降约38%；二手房签约229.。同比下降40.44%。

前述分析人士指出，从楼市长远发展和供需逻辑来看，苏州楼市库存压力集中在吴江区等郊区，部分库存可借助助消化人才购置住房补贴政策；但如果想通过住房补贴政策来改变市场走势，从目前的市场环境和老百姓（603883)）的购房需求来看，还是有一定难度的。市场拐点仍取决于货币政策和物价上涨预期。

随着楼市住房补贴政策的兴起，一些业内人士担心，住房补贴能否在短时间内刺激楼市，有助于去库存，但能否持续还有待观察。

例如，三四线城市楼市的发展与地方政府的财力和区域经济发展密切相关。一位房企研究员告诉21世纪经济报道记者，他的团队在2021年对长三角部分三四线城市进行了调研，发现在楼市周期的变化中，消费者此前获得的补贴因为他们购买的房屋将在市场上出售。低迷被房价下跌所抵消。

早在2020年，义乌就对各类人才实行住房补贴。其中，全日制本科生或中级职称可享受30万元住房补贴。或许，当年义乌的各项政策对市场产生了刺激作用。2020年，义乌市登记商品房16522套，同比增长55.12%；交易金额441.57亿元，同比增长70.39%；成交面积197.66万平方米，同比增长59.52%。

然而，从去年下半年开始，义乌楼市从高位回落。据当地一位房产销售人员介绍怎么找加拿大28群，从去年上半年到现在，义乌的房价可能已经下跌了10%-20%。

不过，作为一项过渡性政策，住房补贴在短期内对楼市的拉动作用还是值得肯定的。易居研究院智库中心研究主任闫跃进认为，地方政府出台的住房补贴政策值得肯定，因为它可以直接或间接降低购房成本，刺激消费需求，客观上带动房地产交易小幅回升。但需要注意的是，补贴应该到位，否则买家对此类政策的热情就会减弱。