商品房预售制在过往20余年对中国房地产市场的重要作用

商品房预售制度在中国房地产市场近20年的稳步发展中发挥了重要作用。不仅解决了房地产市场高速发展阶段的资金需求，而且对提高人民生活水平起到了有力的推动作用。但不可否认的是，预售制度背后潜伏的风险确实存在。

事实上该取消期房预售吗，关于是否需要改变住房预售制度的讨论一直在进行中，也有声音认为取消商品房预售制度，实施存量房销售将进一步加剧房企资金压力。为此，有专业人士建议PC蛋蛋群哪里找啊，不妨先调整采购价款的支付方式，由买方“一次性全额”支付改为根据工程进度分期支付。

商品房预售合同纠纷不断

我国商品房销售主要包括商品房现售和商品房预售两种模式。

商品房销售是指房地产开发企业将验收合格的商品房出售给买方，买方支付商品房款的交易形式。商品房预售，即商品房预售，是指房地产开发公司将在建商品房预售给购房者，购房者支付相应的定金或房款，同意未来出售预售商品房。交易形式。

其中，商品房预售是中国市场普遍认可的房屋交易形式。商品房预售制度的推行，对促进我国房地产市场发展具有不可替代的作用。但由于预售形式的特殊，以及由此产生的交易标的的不确定性，交易在实践中容易产生争议。

根据此前北京盈科（杭州）律师事务所提供的数据，我国基于“商品房预售合同纠纷”的民商事诉讼案件在过去十年中翻了一番。 2013年至2017年，年均增长率达到170.88%，2017年涉及案件40137件。随后两年，因商品房预售引发的合同纠纷数量只增不减。 2020年，虽然全国商品房预售合同纠纷诉讼数量较2019年有所减少，但案件数量也达到81647件。

在这次“停贷”的背后，也正是在商品房预售制度下，很多拿到预售证的楼盘都经历了项目停工、挪用预售款、延迟交房等问题。财产。集体停贷的业主，面临楼宇停工、复工尚在未来、沉重的按揭和月供的情况。

这一事件的发酵也引起了银保监会的关注。 7月14日，银保监会相关部门负责人回应称，将引导金融机构以市场化方式参与风险处置，加强与住建部门、人民政府的工作协调。中国银行，支持地方政府积极推进“稳”工作。

无预售系统

不存在“保送”问题？

在“停贷危机”之前，其实预判商品房预售制度的潜在风险。

今年两会期间，多位全国政协委员提交了关于商品房预售制度的提案。据江西省住房和城乡建设厅官方微信公众号消息，今年两会期间，全国人大代表、江西省住房和城乡建设厅厅长卢天喜，建议完善商品房预售管理制度，有效防范房地产市场风险。

在卢天喜看来，商品房预售制度预售许可条件不明确、门槛低；预售合同的法律地位不明确；预售资金监管存在制度性薄弱环节；购房者的权益；房地产开发企业违法成本低等社会反映强烈、亟待解决的突出问题。

与陆天喜一样，全国政协委员、安徽省革委会副主席周世宏也关注商品房预售。据安徽网报道，周世宏已连续四年提出取消商品房预售制度，实行商品房销售的提案。

周世宏提到，来自专业机构的数据显示，2021年，全国已售出超过6300万套商品房，但尚未竣工交付购房者。有的开发商负债上千亿甚至上万亿。存在引发债务危机的风险。

在周世宏看来，目前我国大部分房地产开发企业已经完成了资本积累，具备了较强的资金实力和市场竞争力。金融体系和资本市场的发展也为开发商提供了多元化的融资方式。商品房 预售制度存在的历史条件不复存在。周世宏认为，如果没有预售制度，如果实行现房销售，房企危机就不会涉及到购房者，不会出现“保交付”等问题，也就不会出现社会稳定和系统性金融风险。

全国政协委员、南通大学校长石卫东也向政府提交了《关于加强楼房销售监管逐步取消楼房制度的建议》中国人民政治协商会议第十三届全国委员会第五次会议。户口或住建部门可设立第三方托管机构管理期房销售保证金，分区域逐步取消期房制度。

全国政协委员、四川省工商联副主席张建明认为加拿大28靠谱群吧，中国房地产市场经过20多年的快速发展，原本旨在扶持房企的预售政策也到了退出历史舞台的阶段，实行存量房销售制度有助于保持住房的消费属性，抑制因房租引发的泡沫其资本属性过热。他认为，房地产是民生问题，中国家庭资产配置的79%是由房地产构成的。房地产的健康发展对提高人们的生活幸福感具有重要作用。

据封面新闻报道，这也是张建明第三次向全国两会提出取消房屋预售制度的提案。

来自“一次完整”

按项目进度分期付款

近年来，关于是否取消预售制度的争论一直存在。 《人民日报》也在2018年9月发表文章《取消商品房预售制度，可先开展研究》提到，从长远来看，取消预售制度可能是不可避免的。

据北京盈科（杭州）律师事务所党总支书记/高级股权合伙人陈少军表示，与预售相比，出售现房无疑可以让购房者获得立即房屋，可有效避免烂尾楼或开发商跑路。商品房预售许可制度诞生于1994年，与我国房地产市场的发展息息相关。该制度有效解决了开发商在商品房项目开发中面临的建设资金问题加拿大28卡红，提高了资金使用效率，加快了商品房供应。力度和速度，有效缓解了历史阶段城镇居民住房不足的现状。经过近30年的快速发展全天加拿大28QQ信誉群，伴随着“预售制”，实际交付与宣传不符、楼盘未完工、开发商跑路等问题层出不穷。在目前楼市存量屡创新高的楼市背景下，“预售制”是否还必要，是一个客观且极具争议的问题；但不可否认的是，取消这个系统还会带来其他后果。影响程度。

有声音认为，取消商品房预售制度，实施存量房销售，将进一步加剧房企资金压力，难以保证其他项目的顺利竣工交付。

那么，对于目前商品房预售制度突出的问题PC蛋蛋靠谱群，有哪些解决方案呢？

对此，陆天喜呼吁，逐步提高商品房预售许可门槛，建立商品房预售履约保障机制，调整购房支付方式，从“一time full" 买家根据项目进度分期付款。

而这也是国外实行预售制的普遍做法。以英国为例，英国的期房首付比例一般为10%-25%，首付在双方签订购房协议后21天内付清。三是房款的5%-10%，至于购房余额，就是交房时的房款余额。

德国也长期广泛推行预售房制度，通过签订个性化购房合同，根据购房进度分期支付购房款，化解此前购房者与开发商之间的风险和纠纷。项目。

具体来说，开发商可以在项目获得政府批准后开始出售房屋。但是，购房者购买预售房后，并不像中国那样在支付部分首付后通过银行一次性贷款支付房价，而是在房屋完全交房前分期付款。到开发商的项目进度。双方签订购房合同时，购房者无需支付购房款。基础启动后支付10%，主体封顶后支付30%，后期资金在门窗安装或装修开始后陆续支付。

如果开发商因故耽误项目进度，买家可与开发商协商延期付款，并要求开发商给予折扣等一些补偿措施。此外该取消期房预售吗，如果开发商未能在约定的日期内交付房屋，买家可以根据合同要求退款或赔偿。

与中国的楼花销售相比，中国房地产项目的预售可以加快开发商的资金回收。但预售资金的管理仍存在漏洞。部分未完工项目的开发商利用与建设商、供应商监管的空白，通过开具虚假发票、虚报工程进度等方式提前提取预售监管资金用于非建设项目。项目，导致无法交付房屋，导致房屋未完工。

有分析人士告诉澎湃新闻，加强预售资金账户监管，不仅可以增强房企抗风险能力，达到“良币驱逐劣币”的效果，也体现了其重要性。重视防止“烂尾楼”。加强，对保护购房者合法权益具有积极作用。

张建明提到，“我们也需要避免仓促行事”，并留出足够的窗口期。建议在政策公布与正式实施之间留出一定的时间窗口（如三年），以提供相关的市场机会。主体评估、调整、转型等各项工作做好充分准备，确保新政有序、稳定、高效实施。无论是实施商品房预售，还是出售现房，都应以维护良好的市场秩序为基础。特别是在预售制度实施时，开发商应秉持诚信原则，按合同及时交付房屋，趋利避害，维护市场稳定，促进市场平稳健康发展。 .

主编：秦红