昆山梦之悦花园项目擅自降价致市场活跃度下降

近日，昆山市住房和城乡建设局发布的一份处罚两个项目过度贴水的文件引发关注。

文件显示，昆山嘉宝望商房地产有限公司（以下简称：嘉宝望商地产）正在开发建设梦之悦花园项目，昆山长泰房地产有限公司（以下简称：长泰地产）在开发建设尚滨花园项目销售过程中，擅自大幅降价，扰乱房地产市场正常秩序，造成社会不稳定。

据多家媒体报道，梦之悦花园项目跌幅超过25%。 尚滨花园项目五一期间，每套最高优惠32万元，优惠后均价约1.4万元/平方米，相当于最低优惠30元。

值得注意的是，此次被处罚的两个项目中，有一个属于万科。 天眼查显示，嘉宝望商地产的股东为光大控股和上海嘉定新城； 新城昆山长泰地产由万科、广州广电地产等联合成立。

对上述项目，昆山市住房和城乡建设局要求立即整改，暂时关闭网上签到（待整改完成后开放），并将其不良行为列入年度诚信档案.

市场活动减少

事实上，上述两个被处罚的项目并不是市场上的“边缘”项目。 根据高德地图房企降价被罚，梦之悦花园位于花桥镇，距花桥地铁站仅约6公里，可直达上海。 此外，尚滨花园是贝壳找房人气最高的锦溪镇楼盘。

即便如此，该项目仍需打折促销房企降价被罚，这与市场变化不无关系。 经过前期积压需求的集中释放，4月昆山市场活跃度出现一定程度回落。 中央指数研究院数据显示，4月份，昆山市新建商品住宅成交面积20.3万平方米，环比下降约14%，区域分化明显。

与昆山类似的城市不在少数，不少重点城市4月进入市场淡季。 中指院数据显示，4月重点百城成交面积环比下降超20%。 其中，珠三角整体环比降幅呈下降趋势。 需求释放后，佛山和惠州也出现了市场延续性不足的情况。 4月份，成交面积环比下降超过30%。

重点城市降温后，企业销售也出现下滑。 数据显示，4月，金地实现签约金额150亿元，环比下降25.41%； 保开股份实现签约金额59.6亿元，环比下降37.9%； 保利地产实现合同销售额约63亿元，环比下降26.74%。 克而瑞数据显示，4月房企百强业绩环比下滑14.4%。

在刚刚过去的“5月1日”，房地产销售的整体表现也是平淡无奇。 中指院数据显示，“五一”期间（4月29日-5月3日），代表城市成交规模较去年5月1日假期增长约25%，多城受疫情影响基数低，同比增幅较大。 但与2019年同期相比，整体降幅仍超过20%。

表现也因城市而异。 克瑞数据显示，从环比数据来看，一线城市表现尚可，而二线城市新房销售量几乎减半，三线城市整体呈下滑趋势。而四线城市还在继续。

房价能否挤破泡沫？

中央指数研究院研判，随着各地政策进一步优化调整和宏观经济稳步回升，二季度全国房地产市场有望企稳，但城市间市场分化将持续，热点城市市场活跃度有望维持。 调整压力。

面对大部分城市的下行压力，房企无疑是推动项目去化、提高返利利用率最快、最直接的选择之一。

对于上述两个项目被处罚的原因，广东省住房政策研究中心首席研究员李玉佳分析，对于地方政府来说，他们仍然抱着市场“买涨不买跌”的心态。 ，也就是说全天加拿大28靠谱群，只要价格上涨，市场信心就会增强。 回来吧，不然大盘就不稳定了。 4月以来，商品房市场开始回落。 中指院数据显示，重点百城新房成交面积环比下降约20%，绝对规模仍处于2015年以来的低位。

“到处都希望楼市能延续一季度的小阳春，保持持续上涨的趋势。要实现这个愿望PC蛋蛋QQ群哪里找啊，自然希望整个市场能形成涨价的共识预期。但此时，部分项目降价幅度较大，因此，根据预售价格审批相关规定，对开发商进行处罚加拿大28平台吧，关闭项目网签，待整改完成后再开放。向市场发出一个信号，不允许价格跌这么多最新加拿大28信誉群，价格也不会跌得这么厉害。” 李雨佳说道。

事实上，为了维持市场预期，近年来多地纷纷下达“限购令”。 2022年以来，多地出台限制商品房成交价格降幅、设置房价“跌幅限制”、项目降价幅度不得超过15%、10%等相关政策，企业不当降价将不会被授予。 项目网上签约备案。

据中指研究院不完全统计，去年5-12月，近20个市（县）出台限制商品房成交价格降幅的政策。

基于此，新房项目在取证备案阶段对销售价格的上下限有一定的限制，从而调整项目的销售价格。 价格超过备案价格上下限时，不能进行网上签约备案。

“当前房企流动性压力依然很大，二季度房企降价促销意愿增强。” IPG中国首席经济学家薄文熙直言，近期市场情绪有所回落，临近半年节点。 房地产企业纷纷降价“抢购”。

同时，薄文曦强调，任何企业都不会做亏本生意。 降价是一个“挤泡沫”的过程，但也是化解企业现金流危机、提高市场份额、加快销售的重要途径。 一二线城市核心区域的区域和项目是比较热销的区域和项目，由于溢价率高，还有泡沫可挤。

值得注意的是，近两年，部分城市也出台相关政策放宽备案价上下限。 例如，2022年9月，广州市将新房备案价格由6%的波动幅度调整为10%的涨幅。 20%； 2023年4月，江门出台新规，“未网签套数不足10%的存量项目或预售项目，每套的网签价格不得低于80%创纪录的价格。”

中指研究院市场研究总监陈文景认为，放宽限价区间在一定程度上有利于企业项目的淘汰。 预计未来会有更多城市在“稳”的基调下调整政策，一定程度上优化项目备案价格下限。

降价在路上

既然房企也寄希望于“以价换量”，那么，万科昆山项目的降价促销是否打响了优惠降价的“第一枪”？

在李玉佳看来，就万科而言，这只是个案，并非所有城商旗下的项目都在大规模推进。 从房企的角度来看，企业要实现半年度业绩，需要换位、走动。 这些都是可能降价的原因。

放眼整个市场，房企其实已经在大幅降价。 李玉佳在调查中发现，目前三四线城市、一二线城市属于偏远地区，新房价格较上年同期下降20%-30%的情况比比皆是。 2021年上半年。

“企业担心被指责或维护原业主权益，往往通过支付中介佣金或渠道费、毛坯换精装（价格调整幅度不大）、赠送车位等方式实现。” 李玉佳表示，事实上，2022年，当地为了促进销售，解决楼房保交问题，退税或土地出让金，政府不得不默许开发商的这种行为。

相关数据也支持这一说法。 据中国房地产指数系统百城价格指数显示可靠加拿大28群吧，4月份，百城新建住宅均价环比上涨0.02%，但4月份价格下跌的城市数量增加5个与3月份相比为44，这也反映出4月份部分城市出现了新房项目的降价促销。

陈文静认为，短期内，购房者购房情绪仍不稳定，新房销售承压，企业销售回笼压力加大。 在市场调整压力加大的城市或部分城市库存较高的郊区，项目销售压力较大，开发商为了更快回笼资金可能更愿意降价促销。

薄文熙建议，现在已经进入二季度第二个月，马上就要进入半年报时间节点了。 在限定时间内，房地产企业因价格管制无法降价促销时，可采取加大优惠力度、赠装修、赠家具家电、赠物业面积等措施变相降价，给买家带来可观的利益。 组合拳以加快销售速度。