购房者承担商品房预售制风险预售又称期房买卖，舆论反思

现在的问题不是是否取消预售，而是如何升级商品房预售体系，理顺开发商、买家和银行之间的关系

随着全国“停贷”楼盘的逐渐出现，舆论和行业都在反思：是不是该取消商品房预售制度了？

例如，最近任泽平以“是时候取消商品房预售制度了”为题，阐述了商品房预售的种种弊端。在他看来，商品房推出预售是因为房改资金不足，而预售可以弥补房地产开发企业的资金不足。由于预售监管不力，购房者的利益极为脆弱。取消预售制度有利于降低房企杠杆率，促进房地产市场健康发展。

购房者承担商品房预售风险

商品房预售，又称期房销售，是指开发商将在建但尚未完工的房屋预售给购买者。买家的行为。

目前，开发商获得资金的主要方式是向买家收取定金和预售款，而这部分资金占比很大。在这种融资机制下，当楼花还在建设中时，消费者虽然已经支付了房价该取消期房预售吗，但开发商可以低成本使用银行资金，无息占用购房者的押金和预售款。

通常，从抵押的那一刻起，开发商将风险转移给银行和购房者。行业惯例是PC28有正规官网吗？，银行在向开发商发放贷款时要求开发商提供担保，包括但不限于以在建项目作为抵押品。一旦开发商未能按时偿还贷款，银行也可以处理抵押品。另一方面，为了盘活资产，也可以根据抵押贷款合同要求买方支付抵押贷款。

购房者也是商品房预售制度的受益者

但是，需要指出的是，在商品房预售制度下，受益的不仅是开发商，还有这个制度的受益者，很大程度上被舆论有意无意地忽视了。

首先，商品房预售制度导致商品房供应增加，用户选择增加。宽松的房地产开发环境和高回报鼓励资源向房地产市场转移。统计数据显示，2000年，我国共有房地产开发企业27303家，到2020年，这一数字已达到103262家。相应地，我国房地产竣工面积也在大幅度增加。 2020年房地产开发企业竣工房屋面积为91218.23万平方米该取消期房预售吗，而2000年仅为25.104.86万平方米。

国家统计局发布的《中国人口普查年鉴-2020》显示，我国家庭人均居住面积达到41.76平方米，平均房间数每个家庭是 3.2。每户居住面积达到111.18平方米。即便是人均住房面积最小的上海，也达到了32.28平方米，每栋房屋平均建筑面积为75.96平方米。

较低的开发成本将带来更多的供应。在竞争激烈的市场环境下，中国家庭住房在短短20年时间里有了很大的改善。以商品房预售为代表的房地产市场化缺一不可：供给侧增加供给，用户侧反思增加了用户的选择空间。

其次，商品房预售也为用户提供了锁定未来价格的机会。一般来说PC蛋蛋靠谱群！！，预售商品房价格低于现房价格。当房地产处于上升通道时，这为潜在购房者提供了以比现有房屋更便宜的价格购买房产的机会。

期房的价格会比现房便宜。一方面，存在期房无法按时交付的风险，首付与交付存在​​时间差。因此，现房和期房的差价对于用户来说可以算是打折。 同时，为了扩大规模PC官网，开发商必须迅速撤出资金，因此他们也会以低于现房的价格出售楼花。

未完待续如何保障购房者的利益

考虑到中国家庭财富主要以房地产形式存在加拿大28群，预售房制度让更多家庭“上车”，不仅改善了家庭生活条件，也大大升值了家庭资产。当然，家庭资产主要以不动产的形式存在。

许多开发商因高周转过程陷入危机，但购买该物业的居民获得了资产增值。当然，前提是他们购买的房产并非未完工。如果半成品房风险显着增加，消费者自然会转向成屋交易。即使没有政府取消，消费者也会用脚投票。

情况也是如此。预售房制度最大的问题是未完待续后如何保障购房者的利益？如文章所述，已足额支付土地使用权款的购房者PC蛋蛋信誉群，土地使用权并无保障。开发商只支付了土地出让金，但拥有土地使用权并将其抵押给银行。也就是说，目前的预售模式存在的问题是产权关系搞的乱七八糟，关键是卖一卖二。

现在的问题不是是否取消预售，而是如何升级商品房预售体系，理顺开发商、买家和银行之间的关系。政府、企业和银行应该足够聪明地解决这个问题。

红星新闻特约评论员傅伟刚（上海财经法律研究所研究员）

尹曙光编辑

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